I Dubai, som har opplevd en konstruksjonsbom de siste seks årene, har eiendomsprisene falt med 4%. I følge Gulf News falt eiendomsprisene i de mest prestisjefylte prosjektene som ligger i områdene Burj Dubai ("Dubai Tower") og den menneskeskapte øya Palm Jumeirah, med 20-40%.
Med spørsmål om krisen, fallende eiendomspriser og måter å beskytte investorer, henvendte vi oss til advokat Ahmed Kashwani, administrerende partner i Kashawani Law Firm, og Angelika Shcheglova, direktør i eiendomsselskapet Dacha Real Estate.
Det kan se ut til at mange investorer i det lokale eiendomsmarkedet leter etter en vei ut av ufarlig. Hva er grunnen til dette - med den generelle lavkonjunkturen i økonomien eller med noe annet?
Mange UAE eiendomsinvestorer er i en veldig vanskelig situasjon. Krisen og inflasjonen har ført til en endring i den økonomiske statusen til mange av dem. Urimelige forsinkelser i byggingen av anlegg, og noen ganger deres fullstendige kansellering, undergraver stadig tilliten til Dubai-markedet, som for ikke så lenge siden virket urokkelig og helt pålitelig.
Derfor er for øyeblikket det prioriterte ønsket fra investorer i Dubai om å tilbakebetale sine investerte midler fullt ut. Dessverre er dette ikke alltid mulig, men det er en rekke alternative løsninger som hjelper deg med å komme deg ut av denne situasjonen med minst mulig tap.
Hvilke alternativer tilbys investorer?
Det er ikke så mange alternativer som vi ønsker, men de eksisterer likevel. Ta for eksempel de som investerte i flere bygging pågår fra en utbygger, der hver av objektene bare ble delvis betalt. Slike investorer kan rådes til å redusere antall objekter ved å beregne de allerede deponerte midlene på nytt, og derved helt eller nesten fullstendig betale dem til det nivået hvor det ikke er behov for ytterligere utbetalinger over lang tid.
Du kan også gi råd om å redusere kostnadene for objektet. Tross alt er det mange som kjøpte eiendommer til priser som i dag er langt fra virkeligheten. For eksempel utgjorde kostnadene per kvadratmeter i noen prosjekter 5000 dirham, og byggingen av disse er ennå ikke startet. Og hvis vi sammenligner fortiden med dagens priser på 1000 dirham per kvadratfot, er det veldig vanskelig å rettferdiggjøre fortsettelsen av betalinger for et uferdig eller ikke startet prosjekt til priser som er 5 ganger høyere enn dagens markedspriser.
Du kan også gi råd til investorer, prøve å koble betalinger til byggetrinnene, og ikke til kalenderdatoer, eller utsette dem til prosjektet faktisk er fullført.
Er det ikke mange utviklere som spekulanter at de innså at markedet før eller siden ville kollapse?
Selvfølgelig forsto de. Men som du vet, hvem som ikke tar risiko ... Og investorer tok risiko, men ingen kansellerte lovene i markedet. Dette betyr imidlertid ikke på noen måte at investorenes rettigheter ikke skal beskyttes. Mange overdrevent, og som vi ser nå, stolte helt urimelig på markedet, fordi de var heldige, og i lang tid lot markedet dem tjene store penger. Ikke klandre dem, enn si straffe dem.
Tror du ikke at det viktigste "blåset" falt på utviklerne? Dessuten er de ikke alltid skyldige i konstruksjonsforsinkelser? Er det rettferdig å tvinge utviklere til å gjennomgå vilkårene i kontraktene som investorene har sagt ja til?
En kontrakt er en frivillig avtale med partene som etablerer, endrer eller avslutter deres rettigheter og plikter. Derfor er spørsmålet om en av partenes intensjon om å avslutte sine forpliktelser i henhold til kontrakten tillatt og lovlig. Vi kan ikke annet enn å trekke oppmerksomheten til det faktum at de fleste av kontraktene er veldig ensidige - de er skrevet i utviklernes interesse, og beskytter på ingen måte investorenes interesser. I flere tilfeller har investorene frem til i dag ikke mottatt slike salgskontrakter, og betalingene deres ble utført på grunnlag av bare skjemaer for reservering av eiendommer. I noen tilfeller har ikke våre kunder reservasjonsskjemaer, men bare kopier av sjekker eller bankoverføringer gjort på grunnlag av muntlige avtaler. Bare rettidig assistanse fra en profesjonell advokat vil hjelpe deg å forstå alle detaljene i kontrakten for å mest mulig beskytte dine rettigheter og overholde dine plikter, uten å krenke rettighetene til den andre parten og ta hensyn til alle nyansene.
Hvor juridisk kompetente er kjøps- og salgskontraktene, til tross for at de i de fleste tilfeller krenker investorenes rettigheter?
I utgangspunktet ble kontraktene utarbeidet veldig kompetent lovlig, noe som var villedende for et stort antall investorer. Derfor snakker vi alltid om behovet for å søke gjensidig fordelaktige løsninger, forhandle med utbygger og bare i ekstreme tilfeller kontakte domstolene. Å gjennomføre en rettssak og dessuten å vinne en sak i retten er en lang og stressende prosess. Og før du inngår et rettsforhold, må du sørge for at tiltalte på tidspunktet for mottak av rettsavgjørelsen til din fordel har noe å svare på.
Escrow-kontoen skulle visstnok kunne spare og deretter returnere investorenes midler, ikke sant?
Du har helt rett. Et av de viktigste skritt som regjeringen i Dubai tok for å beskytte utenlandske investeringer, samt for å øke påliteligheten til Dubai eiendomsmarked, var vedtakelsen i 2007 av lov nr. 8 “On Escrow Accounts”. Loven bestemmer at alt kontantutbytte fra salg av eiendommer i "off plan" -stadiet (design og byggestart) skal krediteres en spesiell konto og brukes i fremtiden bare for å finansiere denne spesielle konstruksjonen. I tilfelle brudd på byggevilkårene, har Dubai Real Estate Market Tilsynsmyndighet (RERA) rett til å fryse inn de tilgjengelige midlene på garantikontoen, og i tilfelle konkurs fra utbygger eller kansellering av prosjektet, vil investorer motta kompensasjon. Dermed fungerer RERA som en voldgiftsdommer ved løsning av tvister mellom kjøper og utbygger. I praksis er imidlertid situasjonen en annen.
Det vil si at systemet i dag fremdeles ikke er effektivt nok til å inspirere investorer igjen med selvtillit?
Vi kan ikke snakke om ineffektiv drift av systemet. Vi kan bare oppgi det faktum at dessverre ingen systemer er forsikret mot skruppelløse utviklere. For tiden utvikles det en rekke nye regninger, som vedtakelse av dem vil hjelpe Dubai til å gjenvinne investorens tillit og i tilstrekkelig grad overvinne krisen.
Hvordan løser du tvister i dag?
I utgangspunktet ved å forhandle med utviklere, både på vegne av og sammen med kunder. Vår hovedoppgave er å oppnå gjensidig fordelaktige avtaler mellom partene, samtidig som vi overholder alle nødvendige formaliteter. Hvis forhandlingene ikke fører til ønsket resultat, har vi ikke noe annet valg enn å gå til retten.
Hvis prosjektet er "frosset", er utvikleren forpliktet til å kompensere investoren for investeringene sine fullt ut?
Svaret på dette spørsmålet er tydelig og tydelig stavet i paragraf D 11 i artikkel i lov nr. 9 fra 2009, nemlig: "Hvis konstruksjonen av objektet er suspendert av grunner utenfor byggherrens kontroll, har utbygger rett til å si opp kontrakten ved å trekke fra 30% av beløpet som investoren betaler" .
Forsinkelser i forhold skjer i ethvert eiendomsmarked. Men hva anses som akseptabelt?
Artikkel 17 i lov nr. 8 fra 2007 bestemmer at dersom byggingen av eiendommen ikke er startet innen seks måneder fra utstedelsesdatoen for tillatelse for salg av fast eiendom "uten plan" uten noen gyldig eller akseptabel grunn, er utbygger ekskludert fra det offisielle registeret, som har rett å gjennomføre aktiviteter.
Kan noen kontrollere dette?
Som allerede nevnt er RERA, tilsynsmyndigheten i Dubai eiendomsmarked, ansvarlig for overvåking, hvis hovedoppgave er å oppdatere databasen om registrering av nye objekter, stadier av pågående bygging, samt å gi informasjon om suspenderte eller "frosne" objekter.
Er det ingen slik praksis - når du avbryter konstruksjonen av en gjenstand, må du betale visse straffer?
La oss nok en gang henvende oss til den nevnte lov nr. 9, som absolutt tydelig nedfeller følgende straff:
- Hvis prosjektet er bygget minst 80%, har utvikleren rett til å holde tilbake beløpet som allerede er betalt av investoren og kreve tilbakebetaling av den gjenværende kontrakten.
- Hvis prosjektet er bygget minst 60%, har utvikleren rett til å si opp kontrakten og holde tilbake 40% av den totale kostnaden for objektet.
- Hvis byggingen av prosjektet ikke har nådd 60%, har Byggherren rett til å holde tilbake 25% av den totale kostnaden ved kontraktens opphør.
Disse straffene pålegges bare investorer, og det samme er loven som helhet.
Juridisk sett, hva må gjøres for å gjenvinne investorens tillit?
Økonomien i Dubai er sterkt avhengig av handel, investering og turisme. Den nylige pengepolitikken i landet har imidlertid gitt et alvorlig slag for den økonomiske utviklingen i staten. Ifølge eksperter er den økonomiske utviklingsmodellen i Dubai sterkt avhengig av utenlandsk kapital og store internasjonale prosjekter. Regjeringen må utvikle et program for å stimulere økonomien i nær fremtid, ellers vil det være vanskelig å gjenvinne investorens tillit på kort sikt.
Som regel er det ingen som tror at du først og fremst må kunne navigere i lovene som regulerer salgstransaksjoner og beskytte dine rettigheter. Rettidig appell til fagpersoner som er veletablerte i eiendomsmarkedet vil bidra til å få fullstendig informasjon om prosjekter og priser, samt nødvendig juridisk støtte, som uten tvil vil bidra til å øke prosessen betydelig, spare tid og penger, spare nervene.
Kashwani Law Firm og Dacha Real Estate er alltid til tjeneste for deg.
Utvalget av tjenester:
- Kjøp og salg av ferdige leiligheter og villaer;
- Kjøp og salg av kontorer og lokaler som ikke er produsert;
- Planlegging og gjennomføring av investeringer i kriseprisfall;
- Før og etter salg (utarbeidelse av en pakke med dokumenter for salg av eiendom);
- Utleie av bolig- og ikke-boliger;
- Konsultasjoner av advokater om eiendomsspørsmål;
- Registrering av firmaer og offshore selskaper;
- Alle typer juridisk rådgivning.
