Skrevet av: Helena Kryukova De siste årene kan eiendomsmarkedet i Dubai sammenlignes med en ny bil som nettopp har gått av samlebåndet: de inspirerte eierne av den nye superbilen kjørte til farlige grenser, og en dag, i 2008-2009, forlot de nesten løpet. Imidlertid har den første voldsomme ildstyrken i dag avkjølt seg, og bevegelsen har blitt mer målt og kontrollert. Nå står ikke dette ubehagelige steget lenger i fare for kollaps.
Det faktum at "støvet har lagt seg" og ting er enda bedre på markedet enn det som kunne forventes, sa resultatene fra første kvartal, for analysen som ledende analytikere hadde nok tid til. Til å begynne med bekreftet redde vurderinger av enkeltbyråer, og deretter overbevisende data fra offisielle rapporter fra slike anerkjente myndigheter i eiendomsverdenen som CBRE og Knight Frank: vi kan snakke rent symbolsk om et fall i boligprisene i Dubai i første kvartal. Ja, den vanvittige økningen i antall på prislapper for eiendommer er en saga blott, men samtidig la den et så solid grunnlag at selv når man tar hensyn til korreksjon for en nedgang i aktivitet generelt, viser dataene når man sammenligner årlige indikatorer fortsatt å være for inneværende år.
Hva snakker tallene om?
CBRE-rapporten var den første som ble publisert. I følge analysen fra dette internasjonale analytiske selskapet, falt prisene i segmentet kjøp og salg av eiendommer for de første tre månedene av 2015 i Dubai med 2% sammenlignet med samme periode i fjor. Videre bør det forstås at dette bare er en gjennomsnittlig indikator, slik at det i noen segmenter av markedet ikke var noe fall i det hele tatt. Imidlertid burde hemming av de generelle prosessene i eiendomsmarkedet selvfølgelig vært uttrykt i noe. Først av alt, en merkbar nedgang i investor- og forbrukeraktivitet. Den samlede verdien av boligeiendommer som ble solgt i Dubai for første kvartal av året, ifølge CBRE, var 17,4 milliarder dollar, noe som er 20% mindre enn det samme tallet for første kvartal 2014. Samtidig reduserte det totale antallet boligkjøp og salgstransaksjoner som ble avsluttet i første kvartal med bare 4% sammenlignet med første kvartal 2014.
Og ganske nylig, og dessuten offisiell, rapport fra Dubai Land Department, som de sier, avsluttet denne saken ved å publisere dataene sine: det totale beløpet av eiendomstransaksjoner i "City of the Future" for første kvartal utgjorde virkelig 17,4 milliarder dollar, her CBRE-analytikere tok ikke feil av en dollar. Men med hensyn til det totale antallet eiendomstransaksjoner, ifølge rapporten fra forsknings- og utviklingsavdelingen innen eiendomshandel ved Dubai Land Department, for første kvartal i emiratet, ble det totalt registrert 11 603 eiendomstransaksjoner, hvorav 8000 var i salgs- og kjøpssegmentet der det totale beløpet for transaksjoner utgjorde 6,54 milliarder dollar.
Pantesegmentet i det totale antall salgstransaksjoner styrket også posisjonen betydelig. Mer enn 3000 eiendommer i første kvartal i Dubai ble solgt med kredittfond, hvorav totalt beløp seg til 10,08 milliarder dollar.
De offisielle dataene og dataene til selskapet CBRE ble bekreftet av en annen myndighet fra eiendomsmarkedsanalytikere, selskapet Jones Lang LaSalle (JLL). Imidlertid presenterte analytikerne til dette byrået en tradisjonelt grundigere rapport, hvorfra det ble klart hvilke områder i eiendomsmarkedet som var mest utsatt for nedgang i løpet av årets første kvartal. Således, som spesifiserer CBRE-tallene, bemerket JLL-byrået en 2% nedgang i leilighetsprisene i Dubai og en veldig liten nedgang i segmentet for villaomsetning - med 1% fra fjorårets resultat i samme periode. Og her kommer vi til en veldig interessant "gaffel", som kom inn i Dubai eiendomsmarked i 2015.
Dubai er en kontrastby
Eller i det minste har den enhver sjanse til å bli en i nær fremtid, men utelukkende i den beste og mest fordelaktige forstand for alle markedsaktører. Vi snakker om de to mest slående trender i nyere tid som har kommet frem mot bakgrunn av stabilisering av eiendomsmarkedet og dets nå åpenbare modenhet for alle.
På den ene siden er Dubai verdens luksushovedstad, og elitepriser på eiendommer her, hvis de bremser veksten, vil de absolutt ikke gå minus. Som i prinsippet alltid har bedt utviklerne om å vise spesiell interesse for dette segmentet av eiendommer. Men på bakgrunn av stigende priser viste det seg plutselig at bygging av rimelige boliger kunne gi ikke mindre fordel, hovedsakelig på grunn av eksepsjonell høy etterspørsel.
Rimelige boliger - for Dubai er uttrykket ganske uvanlig, gitt bildet av progressiv luksus, som har blitt kjennetegnet for "fremtidens by." Men realiteter over tid har vist: "det lovede landet" for mange, denne regionen er i stand til å tiltrekke seg mye sterkere middelklasse, høykvalitetsspesialister med en gjennomsnittlig lønn enn du kan forvente. Og alle disse menneskene trenger å bo et sted. Samtidig er det ikke alle, men heller de fleste av dem, som ikke klarer å henge med på prisene i samme takt som leieindeksen har vokst den siste tiden. Dermed har rimelige boliger blitt en veldig relevant sak for Dubai. Og utviklerne innså etter hvert dette.
For øyeblikket bestemte ledelsen i Dubai til og med å iverksette en rekke reguleringstiltak for å sikre bygging av riktig mengde rimelige boliger. Nå anbefaler regjeringen i emiratet utviklere å ledsage hvert av sine prosjekter med bygging av rimelige boliger, som skal være 15-20% av den totale skalaen til prosjektet. Land vil bli avsatt til dette, og prosedyrene for utstedelse av byggetillatelser vil bli forenklet. Foreløpig er disse tiltakene frivillige til rådighet, men i fremtiden, hvis nødvendig, kan disse kravene bli obligatoriske for alle utviklere. Med tanke på at de materielle fordelene til utviklere og allmennytten i form av rimelige boliger i Dubai har all sjanse til å falle sammen i løpet av en nær fremtid, er det mulig at obligatoriske reguleringstiltak ikke vil være nødvendige.
Den andre retningen, som tydeligst har manifestert seg den siste tiden, er å bevare og ytterligere styrke statusen til Dubai som en av verdens luksushovedsteder. Reidin, en populær eiendomsportal i UAE, har samlet en annen liste over de dyreste eiendommer som er solgt i Dubai for første kvartal 2015. Denne rangeringen, som i tidligere perioder, ledes igjen av den menneskeskapte øya Palm Jumeirah: den dyreste private eiendommen var leiligheten som ble solgt her i januar 2015, 3a USD 3,51 millioner dollar. Også i den "prestisjetunge" listen over de dyreste Dubai eiendommer i første kvartal 2015 året rammet verdens høyeste "vridde" Cayan Tower i Dubai Marina-området, der to dyre leiligheter ble solgt på en gang, samt The Address Downtown Hotel (Lake Hotel) i Dubai sentrum, hvor også tre toppnivåavtaler ble registrert salg av eiendommer.
I følge en rapport fra Wealth-X og Sothebys International Realty har de siste ti årene oppmerksomhetsfokuset til de rikeste menneskene i verden, de hvis formue er estimert til mer enn $ 30 millioner dollar, byttet fra London, New York, Paris og den franske rivieraen til Singapore, Hong Kong og spesielt Dubai. Det er i denne delen av verden at alle de mest aktive økonomiske og sosiale prosessene er konsentrert, og det er her utsiktene for eiendomsinvesteringer ser spesielt lovende ut. I følge analytikere ble det i 2014 registrert minst 350 transaksjoner for veldig store beløp i luksuriøs eiendomssegmentet i Dubai eiendomsmarked, og den totale verdien av luksuriøse eiendomstransaksjoner som ble avsluttet i Dubai i 2014, utgjorde minst USD 750 millioner. Og denne trenden har, som forventet, enhver sjanse til å fortsette i fremtiden. Til tross for nedgangen i mange prosesser i Dubai eiendomsmarked, reduserte ikke nye høyprofilerte luksusprosjekter fra ledende utviklere i Dubai i det hele tatt. De viktigste årsakene til "migrasjon" av millionærer fra sine hjem, er fortsatt den politiske stabiliteten i UAE mot den generelle ustabile politiske bakgrunnen i regionen, samt mange skattefordeler. Samtidig regnes gebyret for å registrere eiendommer i Dubai fremdeles som et av de laveste i verden.
Tegn på forfall
For det segmentet rimelige boliger og premium-eiendomsmarkedet er den kollektive kollegiale konklusjonen fra eksperter fra eiendommer rettferdig: Eiendomsmarkedet i Dubai har kjøpt alle funksjonene for forfall. Type hovedkjøper av eiendommer i UAE endres, den sanne sluttkjøperen kommer på markedet, og på investeringsområdet er det et stykke unna standard spekulative ordninger med en rask videresalg av kjøpte boliger. Investorer er nå mer interessert i langsiktig avkastning. Omfanget av fremtidig bygging inspirerer også tiltro til fremtiden. I løpet av de neste tre årene har for eksempel en av industrigigantene Nakheel tenkt å investere nesten 4 milliarder dollar, spesifikt 3,81 milliarder dollar, i gjennomføringen av nye prosjekter i Dubai. Territoriet som byggingen av nye anlegg planlegges tar opp nesten 85 tusen kvadratmeter . Og hans direkte konkurrent Emaar offentliggjorde nylig den virkelige størrelsen på landfondet hans, som også vil bygges opp i de kommende årene. Emaar eier 235 millioner kvadratmeter med land i emiratet.
Så en ting er klart: storhetstiden for byggebransjen i Dubai, som vi er vitne til nå, fungerer bare som et springbrett, en lanseringsplate for dens utvikling, og omfanget og tempoet i det vil være virkelig storslått.
Du kan få ytterligere informasjon om anskaffelse og forvaltning av eiendommer i Dubai fra IMEXReal Estate spesialister på telefon, i Moskva +7 495 5100008, avgiftsfri telefon i UAE 800-IMEX (800-4639) eller ved å sende en forespørsel på e-post [email protected] .
