For tiden opplever eiendomsbransjen i Dubai sin slags skjult oppstigning. Skjult - fordi de største indikatorene på priser og aktivitet for kjøpere i eiendomsmarkedet fortsatt ikke gjenstår på høyden, og selv fortsetter den uttrykte avdrag. DENNE reduksjonen er imidlertid en utnevnelse av vekst og stabilisering av markedet generelt, bekreftet av den økte strømmen til EMIRATET for investorer fra hele verden. Tekst: Helena Kryukova
I følge Wealth-X-rapporten kan Dubai dessuten i de kommende årene godt overgå mange andre sentre for næringsliv, kulturell og sosial aktivitet i verden som er fristende når det gjelder investering i eiendommer.
En oase for millionærer
En felles rapport med tittelen "Luxury Residential Real Estate Market in Europe, Middle East and Africa 2015", nylig presentert av analyseselskapene Wealth-X og Sothebys International Realty, avslørte at 495 personer allerede har investert i Dubai eiendom en formue på 30 millioner dollar eller mer, så vel som 34 milliardærer.
Disse tallene kjennetegner størrelsen på delstatene til investorer som er klassifisert som superrike. Samtidig er prisene på luksuriøs eiendom i Dubai i gjennomsnitt 40% lavere enn i London - den globale "oasen" for milliardærer. Andelen av luksuriøs eiendom, verdt mer enn 1 million dollar, for tiden i Dubai er 8% av den totale boligmassen, og USD 5,5 millioner er gjennomsnittlig kostnad for eiendommer i dette segmentet av Dubai boligmarked. Samtidig er gjennomsnittlig kostnad for en kvadratmeter luksuriøs eiendom i Dubai USD 9000. For øyeblikket er den fremdeles omtrent ti ganger mindre enn for eksempel i Monaco, verdens luksushovedstad.
I tillegg er Dubai enda mer attraktiv for millionærer og milliardærer av konsentrasjonen av mange verdensrekorder som er nedfelt i forskjellige eiendommer og infrastrukturprosjekter, inkludert verdens høyeste bygning Burj Khalifa og det mest luksuriøse hotellet i verden Burj Al Arab. Dubai er også en oase av ekstravagant luksus, der solen dessuten skinner 300 dager i året.
Rekordhovedstad
Og som spesielt for å bekrefte beregninger av analytikere etter praksis, på slutten av sommeren, foran bransjens største begivenhet, Cityscape Global 2015 eiendomsutstilling, ble et spektakulært prosjekt av Meydan One multifunksjonelle kompleks presentert for publikum i Dubai. Herskaren i Dubai, sjeiken Mohammed bin Rashid Al Maktoum, deltok i lanseringen av byggingen av dette mega-skalaen. Prosjektet har blitt en stor sensasjon i eiendomsverdenen i Dubai de siste månedene: tilstrekkelig å si at det vil forene flere nye verdensrekorder på en gang - her vil det være den høyeste boligbygningen i verden Den ene, det høyeste observasjonsdekket og den lengste kunstige skiløypa , og den nye største dansefontenen. 665 meter over bakken - i denne høyden vil være verdens høyeste observasjonsdekke med 360 graders utsikt, 3 millioner og 670 tusen kvadratmeter - dette er det totale arealet til det nye komplekset som helhet, 1,2 kilometer - slik er lengden på den kunstige skiløypa, 60 av tusenvis av gjester - det sentrale torget inne i komplekset har plass til så mye, 150 med 80 meter - dette er dimensjonene på glidetaket som skal bygges over komplekset for å gjøre det åpent i de kjøligere månedene av året. Generelt, etter presentasjonen av Meydan One, ble det umiddelbart klart at Dubai-utviklere, hvis de kan overgå dette prosjektet, ikke vil være snart.
Ingen er imidlertid overrasket over en slik innovasjon på bakgrunn av andre, like ekstravagante prosjekter, som undervanns- og flytende villaer til The Floating Seahorse på de kunstige øyene The World, et undervanns-kapselhotell og andre futuristiske nyheter presentert på utstillingen Cityscape Global, som ble holdt i Dubai i Dubai september. Denne 14. eiendomsutstillingen har blitt den største i alle årene den ble holdt: mer enn 300 selskaper fra forskjellige land deltok i arrangementet, og området og antall paviljonger ble økt med mer enn 30%. To nye utstillingshaller ble lagt til hovedsalen. Siden 2013 har antallet haller på utstillingen vokst med 4 nye paviljonger, som generelt er mer enn 40 tusen meter ekstra plass.
Blant gigantene i Dubai eiendomsmarked inneholdt Cityscape Global 2015 nok en gang så store Dubai-selskaper som Emaar, Dubai Properties, Dubai World Central, Meydan, Meraas og Nakheel, samt DMCC, Majid Al Futtaim og Al Barari. Å velge besøkende til utstillingen Cityscape Global var virkelig noe. Suksessvurderingen til Dubai-utviklere, samlet av Standard & Poor's, viste at den forventede nedgangen i eiendomsprisene i Dubai i andre halvår av 2015 neppe vil ha en negativ innvirkning på deres ytelse og økonomiske resultater. Det forventes at boligprisene i Dubai kan falle allerede før slutten av året, men i dag har alle de ledende utviklerne av emiratet skapt for seg en pålitelig "bakside".
I følge analytikere vil inneværende år i Dubai være et av de mest "fruktbare" for eiendomsprosjekter i forskjellige kategorier. I følge Reidin, i Dubai, vil eiendomsmarkedet i Dubai fylle på med 20.170 nye eiendommer, selv om det gjennomsnittlige årlige tallet for dette beløpet de siste tre årene vanligvis har vært 11.600. Overfloden av nye tilbud og nye planløsninger for salg av eiendommer tillater utviklere å selge slike boliger på 20% billigere enn sekundær eiendom, som igjen har tvunget eiere av sekundærboliger til også å senke prisene - med et gjennomsnitt på 15%. Indikatorene for første halvår i rapporter fra analytikere vitnet om dette og mye mer.
Første halvår 2015: resultater og utsikter
For første halvår av 2015 nådde den totale mengden eiendomstransaksjoner som ble inngått i emiratet, 17,4 milliarder dollar. Omtrent to tredjedeler av eiendomstransaksjoner i Dubai ble avsluttet med midler levert av banker, noe som også er et kriterium for at systemet fungerer sunt, opplyser statistikken. Imidlertid, når de kommer tilbake til spørsmålet om "produktivitet" i markedet, er det ikke alle analytikere som har den samme oppfatningen om påvirkningen av denne faktoren. For eksempel innrømmer Cluttons-analytikere at 40 120 nye eiendommer presentert av Dubai-utviklere siden begynnelsen av 2015 kan endre markedet utelukkende på lang sikt. Det vil ta minst ytterligere ti år å bygge alle disse husene, og hvis befolkningen i Dubai vokser med den hastigheten i løpet av denne tiden, vil etterspørselen følgelig alltid være nesten lik tilbudet.
Rimelige boliger
Et annet viktig poeng som alle analytikere bemerket i rapportene sine for første halvår, er spørsmålet om tilgjengeligheten av nye eiendommer, siden brorparten av dette faller på dette segmentet. Områdene der denne rimelige boligen bygges ligger primært i periferien til Dubai. Dette er steder som Dubai Silicon Oasis, Dubai World Central, IMPZ, etc. Prisene her er for mellominntektskjøpere og, enda viktigere, for ekte sluttkjøpere. Det viktigste som skjedde de første seks månedene av 2015 er at utviklerne flyttet fokus fra ganske trange segmenter av eliteboliger og detaljhandel til andre segmenter i eiendomsmarkedet som krever støtte, spesielt rimelige boliger. Og i denne forstand er det viktig å forstå at i dag eiendommer i Dubai er et av de mest relevante "krisestyrke" alternativene for å plassere gratis midler for investorer over hele verden, og spesielt fra land der lokale valutaer er utsatt for betydelige svingninger i valutakursen. Dessuten blir det enklere og mer lønnsomt å kjøpe en bolig uten tvil i Dubai: det er nå mulig, etter å ha betalt kun 5% som inngangsbillett og 70% etter endt bygging, å bli eier av høykvalitetsboliger i et område med utviklet infrastruktur.
Derfor er det ikke overraskende at tallene fra Land Department-rapporten indikerer en høy tillit hos både utenlandske og regionale og lokale investorer i boligmarkedet i Dubai: 19 848 investorer av 142 forskjellige nasjonaliteter har investert 14,4 milliarder dollar i eiendom i løpet av det siste halvåret.
Den positive karakteren av utsiktene for videre markedsutvikling bekreftes også av en undersøkelse utført av London Business School. I følge denne studien vil 47% av de spurte forretningsmennene ikke endre planene sine for å investere i Dubai eiendommer, og 84% av de 200 spurte er sikre på at Dubai ikke vil møte en alvorlig nedgang i utvikling og fallende priser i løpet av en nær fremtid.
Gunstige markedsparadokser
Volatiliteten og ujevnheten i gjennomsnittlige prisindikatorer i segmentene for salg og utleie av eiendommer i Dubai har også vært blant de mest karakteristiske tegnene på markedet i nyere tid, og skaper ofte paradokser som er gunstige for kjøperne. Og hvis generelt falt prisene i salgssegmentet, ifølge Bayut, med 5-10%, og i leiesegmentet - med 5-6% per år, i noen områder steg tvert imot leieprisen med halvparten av 13% over seks måneder. Og alt takket være utvidelsen av selve markedet. Dermed dukker det opp et gunstig paradoks, først og fremst for kjøpere av eiendommer: jo mer boligkostnadene og leien faller, jo mer er utbyggere og utleiere orientert mot rimelige boliger, og rimelige boliger skaper økt etterspørsel etter det, som igjen fører til stigende priser i leiesegmentet. Her er et eksempel på et slikt paradoks: i følge Tasweek tok distriktene Dubai Silicon Oasis og Discovery Gardens andre- og tredjeplasser i rangeringen av den rimeligste eiendommen til leie i Dubai.
Men på samme tid, ifølge Bauyt, ble det i de samme områdene de siste seks månedene registrert den mest betydelige økningen i leieprisene - med 13%. Og andre analytikere, inkludert Knight Frank, Asteco, Bayut og Dubizzle-portalen, bemerket et fall i prisene for salg og utleie av premiumboliger det siste halvåret i Dubai.
Den mest merkbare nedgangen var i det mest populære området i Dubai Marina, der prisene på dyre boliger i elite falt med 18% på tre måneder, ifølge portalen Dubizzle. Nedgangen i prisene på luksusboliger var imidlertid like ujevn som svingninger i prisnivået for ulike segmenter av Dubai eiendomsmarked som helhet. Studios ble billigere i noen områder, mens i andre, tvert imot, store leiligheter med tre eller flere soverom.
Dermed var de boligprisene i Dubai som fortsetter å synke i utgangspunktet for høye, og markedet justerer seg rett og slett, men likevel, ifølge IMFs matematiske beregning, er det virkelig mer lønnsomt å kjøpe en leilighet i Dubai enn å leie. Generelt sett har Dubai-eiendomsmarkedet de siste to årene, ifølge eksperter og i henhold til teorien om "aldring", gjennomgått en slags miniutviklingssyklus fra toppen av 2014 til prisstabilisering. Og hvis den neste fasen av utviklingen ikke kan tilby investorer så raske overskudd som "pionerene" i markedet utnyttet ved sitt daggry, kan den i alle fall absolutt tilby alle fordelene med stabilitet og sann modenhet.
For mer informasjon om kjøp og administrasjon av eiendommer i Dubai, kontakt IMEX Real Estate på tlf. i Moskva +7 495 5100008, avgiftsfritt nummer i UAE 800-IMEX (800-4639) eller ved å sende en forespørsel på e-post info @ IMEXre.com.
