Dubai er en by med besøkende. Mer enn 90% av de nesten to millioner innbyggerne i storbyen er utlendinger. Få av dem har råd til å kjøpe egen bolig, men alle trenger å bo, jobbe og slappe av et sted. Og derfor er leiemarkedet veldig utviklet. Dette gjør på sin side eiendom i Dubai attraktiv med tanke på investering.
Ingen hemmelighet 
at mange allerede har anskaffet eller kommer til å anskaffe Dubai eiendom nettopp med det formål å skaffe leieinntekter, som er to til tre ganger høyere enn i utviklede markeder. I denne forbindelse reiser investorer spørsmål om leie av eiendom i Dubai. I denne artikkelen har vi, med hjelp av spesialister fra Dubai eiendomsmeglerfirma IMEX Real Estate, prøvd å oppsummere svarene til de viktigste og ofte stilte spørsmål om dem.
Kan en eiendomseier i Dubai leie det ut?
Forholdet mellom utleiere og leietakere i Dubai er regulert av lov nr. 26 av 2007, i tillegg til endringene. I henhold til gjeldende lovgivning har enhver eier av fast eiendom på Dubai-Emiratets territorium rett til å lease eiendommen sin for en periode på minst 1 (ett) år. I tilfelle av leie for en periode på mindre enn et år, anses en slik utleie som kortsiktig og krever at eieren har den aktuelle lisensen (for aktiviteter på et hotell eller hotellleiligheter). I dette tilfellet henvender eierne seg vanligvis til et lisensiert administrasjonsselskap, som de overfører eiendommen sin til ledelse, og som allerede leier eiendommer på egne vegne.
Hvilke leieinntekter kan en eiendomseier i Dubai forvente?
Hvis vi snakker om de gjennomsnittlige markedsindikatorene for dagens avkastning på investering i eiendommer, er indikatoren for netto leieinntekter (det vil si inntekt minus kostnadene for betjening av eiendommer) i gjennomsnitt 5-10% per år for boliger i Dubai. Spredningen i lønnsomhet skyldes forskjeller i typer og kategorier av eiendommer, dens beliggenhet og kostnader for tjenester. Samtidig gir dyrere eksklusiv eiendom som regel lavere avkastning i form av leieinntekter enn masseboliger i rimelige prosjekter.
Når det gjelder kontormarkedet, er slike investeringer i dag mindre attraktive når det gjelder leieinntekter enn kjøp av bolig. Utleie av butikkarealer (dette inkluderer ikke bare butikker, men også servicepunkter, kafeer, restauranter osv.) Er potensielt i stand til å generere høyere inntekter (opptil 15% per år), men dette avhenger av parameterne til selve eiendommen. , og fra faktorer utenfor den.
Er det noen begrensninger på leiekostnadene i Dubai?
Ved å inngå en leieavtale om eiendom, har partene i transaksjonen rett til å bli enige om vilkår som ikke er i strid med gjeldende lovgivning. Det er ingen direkte begrensninger på leieprisen, som er angitt i kontrakten mellom utleier og leietaker. Imidlertid er det lovfestede begrensninger for å øke leiekostnadene når man fornyer en kontrakt for neste periode.
Så for eksempel med hensyn til boligfelt er det en regel som utleier ikke har rett til å øke husleien hvis det er gått mindre enn to år siden inngåelsen av den opprinnelige kontrakten.
I tillegg, når revisjon av leiekontrakter oppover, bør utleier styres av indeksen til Dubai Real Estate Regulatory Authority (RERA), som gjenspeiler de gjennomsnittlige leieprisene for ulike typer boliger avhengig av området.
Hva er kravene for leietakere i Dubai?
En leietaker av fast eiendom i Dubai (hvis vi ikke snakker om kortsiktige utleieboliger) kan bare være en individuell eller juridisk enhet med bosatt status i De forente arabiske emirater. Det vil si at en leieavtale bare kan inngås med en borger i UAE eller et land som er medlem av samarbeidsrådet i de arabiske statene i Persiabukta, eller med en utvandrer med et UAE-bosatt visum.
Følgelig er leietaker en juridisk enhet, og må ha passende registrering i UAE. Dette kan være en lokal organisasjon, et selskap registrert i en fri økonomisk sone, eller en filial (representasjonskontor) til et utenlandsk selskap.
Trenger du å registrere en leiekontrakt for eiendommer i Dubai, og hvem er involvert i den?
I samsvar med lovene til Emiratet Dubai, må alle leieavtaler av eiendommer på dets territorium være korrekt registrert. Registreringen av leieavtaler håndteres av Dubai Real Estate Regulatory Authority (RERA). Spesielt for disse formålene opprettet byrået Ejari-systemet, som gjør det mulig å registrere kontrakter via Internett. Online-registrering på Ejari-nettstedet er enkel, krever minimal teknisk kunnskap og innebærer innføring av bare grunnleggende informasjon om leiekontrakten, som inkluderer:
informasjon om eiendommen og deltakerne i transaksjonen, samt betingelsene i kontrakten. Hver registrerte kontrakt tildeles en unik strekkode i løpet av gyldigheten. Registrering er gratis, og både utleier og leietaker kan registrere leiekontrakt. Så langt er det etablert ansvar for manglende overholdelse av kravet om obligatorisk registrering, men i henhold til lovens bestemmelser blir alle deltakere i transaksjoner som ikke er registrert automatisk fratatt retten til å søke juridiske og statlige organer for å beskytte deres interesser.
Betaler utleier noen skatter på leieinntekter i Dubai?
Det er ingen eiendoms- og inntektsskatter i De forente arabiske emirater. Derfor innebærer besittelse av fast eiendom i Dubai, samt mottak av inntekter, for eksempel fra utleie, ingen skattemessige konsekvenser for eieren innenfor UAE-jurisdiksjonen. Imidlertid må det forstås at eieren av eiendommen er ansvarlig for riktig vedlikehold og må betale kostnadene for vedlikeholdet (Vedlikeholdsgebyr), etablert av forvaltningsselskapet. Som regel belastes slike betalinger årlig i året i forveien, og for Dubai, avhengig av prosjektet, er de et sted mellom 20 og 80 dollar per kvadratmeter. m per år.
Hvordan er leieboligen i Dubai?
I de mest generelle vilkårene, er prosedyren for leie av fast eiendom i Dubai i de fleste tilfeller som følger:
1. Utleier selv, eller ved hjelp av et eiendomsmegling, leter etter en leietaker.
2. Når leietakeren blir funnet, signerer utleier en leieavtale med ham, som gjenspeiler alle parameterne for transaksjonen, spesielt:
- leiepris og betalingsbetingelser,
- leieperiode og betingelser for utvidelsen,
- merkostnader forbundet med driften av eiendommen og fordelingen av dem mellom partene,
- partenes ansvar i tilfelle manglende oppfyllelse av betingelsene i kontrakten.
3. Ved signering av kontrakten betaler leieren leien for året (vanligvis med sjekk), samt et depositum (vanligvis 5% av den årlige leien).
4. Etter å ha mottatt betaling fra leietaker, gir utleier ham nøklene, nøkkelringene, adgangskort osv., Nødvendige for uhindret tilgang til de leide lokalene og tilhørende infrastruktur (basseng, treningsstudio, etc.), samt kopier av dokumenter ( eierbevis, eierens pass, etc.) som leietaker krever for å koble til vann, strøm, klimaanlegg, telefon, internett osv.
Hvordan gjennomføres leie av fast eiendom i Dubai?
I leiemarkedet i Dubai, så vel som i resten av UAE, er det vanlig å betale leie et år i forveien. Som regel utføres alle betalinger med banksjekker. Avhengig av avtalevilkårene betales det årlige leiebeløpet med en eller flere sjekker. I sistnevnte tilfelle er sjekker datert av fremtidige datoer. For eksempel, hvis antall sjekker er 4, vil datoen for sjekkene svare til datoer i fremtiden hvert kvartal, og hvis antall sjekker er 12, blir de datert med en måneds intervaller. Følgelig kan utleier på den datoen som er angitt på sjekken presentere den for banken og motta penger fra leietakers konto. Utstedelse av usikrede sjekker i UAE er en kriminell handling, så det å betale med sjekker, selv om det ikke gir 100% garanti for husleie, er en ganske pålitelig og praktisk måte å utføre betalinger på.
Kan en utleier som ikke er bosatt i UAE, motta penger med sjekk?
Det må huskes at perioden hvor en sjekk kan presenteres for betaling er 6 måneder, hvoretter den "brenner ut". Hvis sjekken er skrevet i navnet til en person og det ikke er noe merke på den bare på mottakerens bankkonto, kan personen som er angitt på sjekken, uavhengig av tilstedeværelsen av et bosatt visum, motta kontanter i hvilken som helst filial av den utstedende banken. Ellers, eller hvis sjekken er skrevet i navnet på selskapet, kan penger på den bare mottas på en bankkonto, og kontoen må åpnes i en av bankene i UAE. Bosatt status er heller ikke påkrevd.
En rekke banker i UAE åpner enkelt kontoer for ikke-innbyggere (inkludert utenlandske selskaper). Prosedyren for å åpne en bankkonto tar under en time, og minimumskravene for å sette inn penger på en konto for å åpne den er for øyeblikket 10 000 UAE dirhams (omtrent US $ 2750).
Hvis de oppførte leiemulighetene ikke passer for utleier, kan han inngå en avtale med eiendomsmeglerforetaket som leien ble gjennomført gjennom. Deretter kan sjekkene utstedes i etatens navn, og etter å ha mottatt penger fra dem overfører byrået dem (eller overfører dem kontant) til utleier. Det viktigste i dette tilfellet er å kompetent tilnærme seg spørsmålet om å velge et partnerselskap.
Hvem betaler en provisjon til et eiendomsmeglerfirma?
Når formidleren i transaksjonen er et eiendomsmegling, får han en provisjon. I henhold til eksisterende praksis betaler leietakeren provisjonen til eiendomsmeglerforetaket. Vanligvis er dette 5% av det årlige leiebeløpet. Byråets tjenester slutter etter inngått leiekontrakt. Hvis utleier trenger ytterligere byrådstjenester (som representerer hans interesser i UAE i løpet av leiekontrakten, aksepterer betaling fra leietaker, betaler kostnader for vedlikehold av eiendommer osv.), Forhandles kostnadene deres i tillegg.
Hvem betaler for drift og vedlikehold av leid eiendom?
Leietaker og utleier kan avtale eventuelle leiebetingelser, men som regel er utleier ansvarlig for å betale vedlikeholdskostnadene (vedlikeholdsgebyr) og overhaling av eiendommen. Alle løpende utgifter forbundet med driften av det leide objektet, for eksempel: betaling av vann, strøm, klimaanlegg, telefon, internettforbindelse, etc., samt løpende reparasjon av fast eiendom, bæres av leietakeren. Videre kobler leietaker verktøy fra de respektive leverandørene uavhengig og i eget navn. Leietaker betaler også den såkalte “Boligavgift” (Boliggebyr), som er en kommunal avgift på 5% av den årlige leien. Avgiften belastes av Dubai Electricity and Water Authority (DEWA) i like store rater hele året sammen med betalinger for strøm og vann. Hvis eiendomsenheten ikke er koblet til vann og elektrisitet (dvs. ikke er befolket), belastes ikke boligskatten. Til tross for at boligskatten ble innført for lenge siden, har den foreløpig ikke blitt universelt pålagt, og den er fremdeles ikke inkludert i mange DEWA-kontoer.
Er det mulig å leie ut eiendommer i Dubai uten agenter? 
Nesten ingen eiendomstransaksjon, inkludert leiekontrakten, kan klare seg uten deltagelse av agenter i Dubai, som faktisk i resten av verden. Det er i eiendomsmeglerforetak, som oftest søker kunder som ønsker å leie, leie, kjøpe eller selge eiendommer. Agenter, som ingen andre, arbeider i markedet, har informasjon om hvem, hva og hvor mye de vil leie, leie, selge eller kjøpe. Imidlertid er langt fra alle profesjonelle markedsdeltakere behørig registrert og opererer lovlig.
Hva er kravene til eiendomsmeglere i Dubai?
Først av alt må det tas i betraktning at i samsvar med bestillingen fra styreleder for Dubai Land Department No. 85 of 2006, må alle eiendomsmeglerfirmaer som opererer i Dubai ha en lisens for den aktuelle aktivitetstypen og må være registrert i et spesielt register til Market Regulatory Authority Dubai Real Estate (RERA). Siden forretningsenheter i UAE ikke har universell juridisk kapasitet, må den tillatte typen aktivitet være tydelig angitt i lisensen. For eksempel for mekling i leasing, bør denne aktiviteten være direkte angitt i lisensen. Samtidig må alle agenter i selskapet gjennomgå et passende opplæringskurs og motta personlige meglerkort med et individuelt nummer. Slike tiltak er først og fremst rettet mot å beskytte klienters rettigheter og interesser og er designet for å minimere muligheten for svindel fra agenter. PR
Du kan få all tilleggsinformasjon fra spesialistene til IMEX Real Estate på tlf. i Moskva +7 495 9842053, avgiftsfritt nummer i UAE 800-IMEX (800-4639) eller ved å sende en forespørsel på e-post [email protected]
