Midt i den globale økonomiske krisen var kollaps i boligpriser og frosne byggeplasser normalt i Dubai. På grunn av attraktiviteten til denne byen som turist- og forretningssenter, begynte imidlertid situasjonen å forbedre seg ganske raskt, men det var en lang og vanskelig bane foran den fulle restitusjonen.
Og i 2012 er uttalelsen om at de beste tidene var kommet igjen for Dubai eiendomsmarked ikke lenger grunnløs, dette indikeres av data fra konsulentselskaper og ratingbyråer. I følge Dubai Land Department, i første halvår av 2012, økte volumet av eiendomstransaksjoner med 21% sammenlignet med samme periode i fjor og nådde 63 milliarder dirham (17,2 milliarder dollar). Leieprisene begynner å vokse, utviklingsselskaper gjenopptar tidligere frossen bygging og kunngjør lanseringen av nye prosjekter. Imidlertid er de fleste studier enige om at prisveksten og leieprisene er ujevn i forskjellige deler av eiendomsmarkedet i Dubai, og at den blir mer fragmentert. Så hvor virkelig flott og stabil er revitaliseringen av markedet, og hva skjer egentlig med prisene, spesielt i det såkalte "frigjøringsområdet" - områder der utlendinger får lov til å kjøpe eiendommer?
La oss prøve å finne ut av det ved hjelp av Dubai eiendomsmarkedsspesialister.
Kjøpe boligeiendom
I boligmarkedet er det en ganske rask prisøkning. Imidlertid er det mest konsentrert i segmentet av villaer, der prisene allerede har nådd eller overskredet nivået før krisen. Rapporten fra det globale markedsperspektivkonsulentselskapet Jones Land LaSalle (JLL) for tredje kvartal 2012 bemerket en 23% økning i villaprisene i Dubai de siste 12 månedene. Samtidig har leiligheter samtidig økt i pris med bare 4%.
Det er økt økt etterspørsel etter villaer og rekkehus i områder som Springs, Meadows, Arabian Ranches og Jumeirah Islands. I Springs-området nådde for eksempel kostnadene for et rekkehus med to soverom 1,5 millioner dirham (omtrent 410 tusen dollar), og med tre soverom - 2,2 millioner dirham (omtrent 600 tusen dollar). Sammenlignet med i fjor steg prisene med 25-30%, spesielt rask vekst ble observert i tredje kvartal 2012, da prisen på et rekkehus med to soverom steg fra 1,38 til 1,5 millioner dirham (fra 380 til 410 tusen dollar), og tre-roms villaer - fra 2,0 til 2,2 millioner dirham (fra 550 til 600 tusen dollar).
Leilighetene øker i pris saktere, selv om mye avhenger av populariteten til hvert enkelt område. I prestisjetunge prosjekter med en god beliggenhet, som Jumeirah Beach Residence og Dubai Marina, stiger prisene ganske raskt, men i mindre prestisjetunge segmenter kan det hende at de ikke viser positiv dynamikk. Det må også huskes at selv om eiendomsprosjekter, inkludert veldig store, har begynt å bli lansert igjen i Dubai de siste ukene og månedene, vil de ikke komme på markedet snart. Inntil da, på grunn av flere "tapte" på grunn av årets krise i Dubai, vil det være et begrenset tilbud av nye boliger.
Kommentar fra Imex Real Estate
Dmitry Strakhov: "Faktisk har mange verdensrådgivende byråer nylig rapportert at eiendomsmarkedet i Dubai har overlevd effekten av den globale økonomiske krisen og har begynt å vokse jevnt. Riktignok er graden og størrelsen på boligprisstigningene veldig avhengig av faktorer som f.eks. område, avstand fra havet, utvikling av infrastruktur osv. Imidlertid kan en ganske stabil vekst av Dubai eiendomsmarked som helhet bemerkes, dessuten snakker vi om både leiemarkedet og salgsmarkedet. Leiligheter og villaer i nye prosjekter fra kjente "Utviklere, som Emaar og Nakheel, selger veldig raskt, noe som betyr at investorenes tillit blir gjenopprettet. God etterspørsel og av objektive grunner, tilbudet av nye boliger, spesielt kyst, skaper forutsetninger for stabile prisøkninger."
Leieboliger
Et lignende bilde dukker opp i leiemarkedet med en tilbakevending til indikatorene før krisen. Samtidig er økningen i leieprisene jevnere enn endringen i priser for villaer og leiligheter. Den samme JLL Global Market Perspective-rapporten for tredje kvartal 2012 viste at kostnadene for leie av villaer i tolv måneder fra september 2011 til september 2012 økte med 7%, og for leiligheter - med 5%. I tillegg, mens prisstigninger på eiendommer er merkbart høyere i prestisjetunge områder sammenlignet med mer beskjedne, øker leieprisene i det ene og det andre segmentet. For eksempel ble det registrert en betydelig økning i leieprisene i budsjettområder som Discovery Gardens og International City.
I Discovery Gardens, Nakheels lavutviklingsområde, har leieprisene økt med 25% siden begynnelsen av 2012. Å leie en studioleilighet i dette området vil nå koste 32-38 tusen dirham (fra 8,7 til 10,3 tusen dollar) per år, mens det i første kvartal 2012 utgjorde 25 til 27 tusen dirham (fra 6800 til 7350 dollar). Kostnaden for å leie en leilighet med ett soverom når 43-52 tusen dirham (11700-14100 dollar), mens den i første kvartal 2012 ikke oversteg 38-40 tusen dirham (10300-10900 dollar). Selv om det ikke er så dyrt å leie luksuriøs eiendom i Dubai, er det fremdeles et av de første stedene i verden av denne indikatoren. For eksempel har Prime Global Rental Index til konsulentselskapet Knight Frank, som viser frekvensen der 5 prosent av de mest prestisjefylte boligeiendommene i byen blir dyrere, vokst med 3% siden begynnelsen av året. På grunn av dette tok Dubai den 9. plass blant verdens byer som er inkludert i rapporten, foran andre Singapore, Hong Kong og Moskva og tapte bare for slike byer som New York, Shanghai, Beijing, Zürich og Toronto.
Kommentar fra Imex Real Estate
Eduard Burakov: "Etterspørselen etter leie av boligeiendommer i Dubai har vokst jevnlig det siste halvannet året. Dette skyldes først og fremst økningen i befolkningen i Dubai og den kontinuerlige tilstrømningen av utenlandske utenlandske innbyggere. Denne faktoren indikerer utvilsomt veksten i emiratets økonomi. Dessuten trekker Dubai trekning leietakere fra nabolandet emirater, tiltrekker seg dem med en høy levestandard og en mer utviklet infrastruktur. Myndighetene i Abu Dhabi bestemte til og med å innføre forbud mot embetsmenn for å leie bolig i Dubai, siden mange foretrekker kommer til liv i Dubai, mens du arbeider i Abu Dhabi. Og det er til tross for daglige turer over 100 km i én retning. "
Kontor eiendomsmarked
Den kanskje mest kontroversielle situasjonen er observert i kontormarkedet i Dubai. På den ene siden har etterspørselen etter kontorer i Dubai, ifølge forskjellige kilder, tilbake til nivået før krisen i 2007. Dette ble tilrettelagt av verdens olje- og gasselskaper som aktivt kommer til Dubai for å dra nytte av høye hydrokarbonpriser og finne nye markeder. En betydelig del av etterspørselen faller på selskapene som allerede opererer i Dubai, som ekspanderer på grunn av veksten i emiratets økonomi og høye forretningsaktiviteter i regionen.
Samtidig er det i Dubai et overskuddsforsyning av kontoreiendommer, noe som påvirker leiepriser og belegg. Samtidig blir det kontinuerlig bestilt betydelige mengder kontorlokaler av høy kvalitet, for eksempel i det aktivt utviklende området Business Bay.
Som et resultat holdes leieprisen på et stabilt nivå bare i eksklusive eiendommer med god beliggenhet. For eksempel, i området International Financial City, det mest prestisjefylte segmentet av kontorets eiendomsmarked, holdes leieprisene på 2 700 AED (750 dollar) per kvadratmeter per år. De relativt stabile kostnadene for å leie kontorlokaler i klasse B i Tecom-området, hvor det gjennomsnittlig koster 1100 dirham (ca. $ 300) per kvadratmeter årlig.
Imidlertid har Tecom, så vel som Business Bay og Jumeirah Lake Towers, en høy prosentandel av ledig plass, og i eldre kontorkomplekser er eiere desto mer tvunget til å stadig redusere leieprisene for å tiltrekke seg leietakere.
Hva er fremover?
Dubais eiendomsmarked er i ferd med å rydde steinsprutene som er igjen fra den nylige krisen, og forbereder seg på et nytt sprang. Overlevende krisen satte eiendomsutviklere økonomien i orden og rapporterer vekst i fortjeneste, tidligere frosne prosjekter begynner å bli fullført, for den helt håpløse staten leter etter nye investorer.
For første gang siden krisen begynte, kunngjorde ledende markedsaktører nye prosjekter. Kapital har igjen strømmet til Dubai fra hele regionen, og ikke bare fordi den har bekreftet sin status som en "trygg havn" med utmerket infrastruktur og investeringsklima.
Samtidig ønsker ikke alle de store aktørene en gjentagelse av de skyrocketing prisene fra 2007-08, der andelen av den spekulative komponenten var veldig høy. De største utviklingsselskapene Emaar og Nakheel, som nesten samtidig begrenset muligheten for spekulativ videresalg av uferdige leiligheter og villaer i sine nye prosjekter, tok også skritt i denne retningen. Dermed vil prisstigninger på eiendommer ikke være like raske som under bommen før krisen. Men for de som ser etter en mulighet for langsiktige investeringer, åpnes det nye muligheter i Dubai. Det er bare nødvendig å nøye nærme seg valget av investeringsobjekter.
Du kan få all tilleggsinformasjon om kjøp og administrasjon av eiendommen din i Dubai fra spesialistene til IMEX Real Estate på tlf. i Moskva +7 495 5100008, avgiftsfritt nummer i UAE 800-IMEX (800-4639) eller ved å sende en forespørsel på e-post[email protected].
