Graden av lidenskap i Dubais eiendomsmarked, som bør forstås som den raske tempoet i prisvekst og aktivitet for utviklere, har falt markant de siste to kvartalene av året. Og dette betyr at den nye bølgen av "gull" -rushet i eiendommer, som så bekymrede eksperter sov, og etterlot eiendomsmarkedet i en relativt sunn og lovende tilstand.
Oppturer og nedturer
Hvis hovednyheten for hele foregående år og begynnelsen av inneværende år var antallet analytikere som med glede kunngjorde en ny skyhøy spiral i prisene på eiendomsmarkedet i Dubai, er det i dag allerede mulig å observere at alle advarsler fra autoritative verdensorganisasjoner om faren for overoppheting av markedet og fremveksten av en ny "finansiell boble" ikke er var forgjeves, og tiltakene som ble truffet av regjeringen i Dubai som svar på disse advarslene var svært effektive. Allerede i de første av høstens rapporter fra internasjonale konsulentbyråer, den årlige rapporten om tilstanden i eiendomsmarkedet "UAE Real Estate 2014" fra Cluttons, kan man si at en jevn og tilsynelatende langsiktig nedgang i prisveksten både i salgssegmentet og i leiesegmentet. Statistikk over Dubai-eiendomsmarkedet indikerer at leieprisene til bolig mest reduserte veksten i segmentet med dyre eiendommer, først og fremst på grunn av lavere etterspørsel. Og i UAE-hovedstaden, Abu Dhabi, vil en nedgang i leieutviklingen snart utjevne lokale priser med Dubai, advarer Cluttons-eksperter.
Andre selskaper gjenspeiler Cluttons ’analytikere. Byrået Colliers International i sin siste septemberrapport om eiendomspriser i UAE indikerer at veksten i eiendomsprisene i Dubai i andre kvartal av året falt med nesten halvparten sammenlignet med forrige kvartal og utgjorde bare 3%. Rapporten sier at en slik stabilisering av situasjonen med priser på eiendomsmarkedet i Dubai hadde tre hovedgrunner: For det første er dette en økning i leiekostnadene, og for det andre en faktisk en gjennomtenkt politikk fra emiratets tilsynsmyndigheter, særlig innføring av begrensninger på størrelsen på lån , og for det tredje dobling av registreringsgebyret for salg av bolig. Nå er veksten i etterspørselen begrenset av størrelsen på lånet, begrenset av rekkefølgen fra UAEs sentralbank til 75% av verdien av eiendom for utlendinger og opp til 80% for borgere i UAE, samt en økt prosentandel av registreringsavgiften for salg av eiendommer, som økte fra 2% til 4%.
På den annen side er Dubai fortsatt den ubestridte verdenslederen når det gjelder årlig prisvekst for femte kvartal på rad. Imidlertid, ifølge alle de samme anerkjente byråene, er det lite sannsynlig at denne situasjonen vedvarer i lang tid. Emiratet har selvfølgelig tatt en god start, og nå vil det være vanskelig for andre fremvoksende markeder å ta igjen det med tanke på prisvekst, men den gode nyheten er at denne høye indikatoren i det minste har stoppet den farlige raske veksten kvartalsvis. Et annet analytisk byrå Knight Frank bemerker at den globale husprisindeksen for Dubai i tredje kvartal av året falt til 24% fra 27,7% i henhold til dataene på den tiden den forrige indeksen ble satt sammen i mars, men fortsatt er den mest høyt blant 53 land presentert i rapporten. Ifølge Knight Frank økte boligprisene i Dubai for seks måneder fra fjerde kvartal 2013 til andre kvartal 2014 med 7,4%, og for perioden de tre siste månedene, fra første til andre kvartal i år - med 3, 9%. Midtklasses boligsegment i Dubai utvikler seg imidlertid, som i andre emirater, mest aktivt og overgår luksuselitens eiendomssegment når det gjelder prisvekst. Dette skyldes i stor grad begrensningen i lånets størrelse, i henhold til at kjøpere som ønsker å kjøpe bolig til en verdi av opptil 1,5 millioner dollar, har større frihet til å få pantelån. Knight Frank-eksperter spår at boligprisene i det midtre prissegmentet og utover i løpet av de neste 12-18 månedene, vil fortsette å vokse raskere enn noen annen. Generelt i verden på eiendomsmarkedene er det en liten prisutvikling: en økning i boligkostnadene ble registrert i 40 av de 53 landene som ble vurdert i rapporten. Forskjellen i prisveksten mellom øvre og nedre posisjon i rangeringen fra Knight Frank er imidlertid fortsatt den samme, i gjennomsnitt 30-35%.
Bommen av nye prosjekter
Til tross for nedgangen i eiendomsprisene i UAE som helhet, har imidlertid aktiviteten til lokale og utenlandske utviklere bare blitt intensivert siden begynnelsen av høsten. Dette ble sterkt tilrettelagt av Cityscape Global 2014, den største internasjonale eiendomsutstillingen som ble holdt i Dubai i september, og som samlet nesten 50 tusen besøkende og deltakere fra forskjellige land i paviljongene. Det er imidlertid ikke overraskende at før og etter den tre dager lange begivenheten både i Dubai selv og i UAE som helhet, var det en viss stillhet i lanseringen av nye prosjekter.
Men på den annen side kompenserte selve utstillingen mer enn den påfølgende markeds roen: i løpet av begivenhetens tre dager ble 27 nye eiendomsprosjekter kunngjort for et rekordbeløp på 10,8 milliarder dollar. Blant de mest aktive og fremtredende deltakerne i Cityscape Global, slike selskaper som Meraas, Dubai Holding, Emaar, Union Properties, Damac og Meydan Group. I følge arrangøren av utstillingen Informa var det totale antall besøkende i år 42% høyere enn i fjor, så ved neste arrangement neste år er det planlagt å øke området med utstillingshaller med 25%, som i år plasserte 208 utstillerstander.
Generelt, hvis vi snakker om aktiviteten til både utviklere og kjøpere i eiendomsmarkedet, er det verdt å merke seg at ingen av dem kommer til å stoppe, og det er gode grunner til dette. Jo mer eiendommer som skal bygges i UAE, jo mindre press vil det være på det eksisterende fondet, og jo mer overkommelige priser vil være, spesielt hvis utviklere konsentrerer sin virksomhet i segmentet til rimelige boliger, som allerede gjør alvorlige fremskritt. I følge Dubai Land Department i dag, har Dubai Real Estate Fund påfyllt seg med 42 nye prosjekter fra ledende utviklere, inkludert 17 større prosjekter for bygging av villaer og rekkehus. Ved gjennomføring av implementeringen vil 11 250 nye boenheter vises på markedet, hvorav 3.041 vil være villaer i 17 eiendomsprosjekter, og 8 209 objekter vil være leiligheter i de resterende 25 prosjektene. Ifølge de fleste eksperter vil regionens sterke økonomiske stilling, bedre investorforventninger om videre markedsutvikling, samt forventningen til EXPO2020 verdensutstillingen i Dubai bli de viktigste avgjørende faktorene for priser, etterspørsel etter eiendommer i UAE, samt for utviklernes aktivitet og øke antall nye prosjekter som kommer snart. Og for den økende tilliten til investorer i dag er det alle nødvendige grunner. Vekst i investeringsvolum Regjeringen og styringsorganene i Dubai blir ikke lei av å forbedre og finpusse instrumentene for styring og regulering av eiendomsmarkedet, slik at investorene har lyst til å vokse i forhold til deres interesse. Investorenes tillit forventes å bli betydelig forbedret av en ny lov kalt Tanweer, som vil være den første i sitt slag, ikke bare i Dubai, men også i verdenspraksis. Det vil gi eiendomsinvestorer muligheten til å få tilbake 100% av investeringene sine hvis utbygger ikke klarer å fullføre byggingen av eiendomsprosjektet i tide.
I tillegg vil investoren være i stand til å saksøke og kreve erstatning for sine investeringer hvis utvikleren med vilje villeder investoren eller endrer nyansene i prosjektet uten forhåndsgodkjenning fra investor og regulerende myndigheter. Eventuelle nye handlinger fra utvikleren eller megleren som fører til brudd på garantiforpliktelsene fra ham, samt brudd på eventuelle klausuler i kontrakten mellom selger eller megler og kjøper eller investor, samt villedende investoren angående utseendet til objektet, kan også være en grunn til rettsforhandlinger i henhold til den nye loven. eiendommer og dens eiendommer. Imidlertid vil alle de nevnte bruddene fortsatt måtte bevises ved hjelp av en ekspertvurdering, konstaterer avdelingen.
I tillegg vil Dubai Real Estate Market Regulatory Agency (RERA) også påta meglerbyråer - de viktigste metodene for å overvåke aktivitetene til slike organisasjoner vil bli litt forandret i retning av å stramme inn. Markedsstabiliseringstiltak, kombinert med andre viktige faktorer, har ikke bremset veksten i investeringene i UAE-økonomien, som i år ikke bare var imponerende, men uten overdrivelse, fantastisk. Veksten av investeringer i økonomien i Dubai for året utgjorde 2174,3%, mens andre ledende byer i verden, inkludert i rangeringen av de mest populære byene for investorer fra C & W-analysekontoret, kan skilte med bare tosifret vekst i investeringer gjennom året. Takket være denne indikatoren, var Dubai i stand til å stige i denne listen umiddelbart fra 186. plassering til 39. plass.
Attraksjoner og turer
Investorenes interesse er desto mer stor fordi det, i tillegg til gunstige forhold i UAE som helhet og spesielt i Dubai, er det mange ting som virkelig er verdt å investere i når det gjelder eiendomssektoren. Dubai i dag kan trygt kalles en av mesterne når det gjelder mengden av det som vanligvis kalles attraksjonsordet, det vil si objekter som er spesielt attraktive ikke bare for turister, men også for investorer. Paviljongene til den nevnte utstillingen Cityscape Global viste seg å være spesielt rike denne høstsesongen. De fleste av disse byggeprosjektene har ennå ikke startet i påvente av tillatelser. Nå kan du imidlertid fremheve det nye, andre på rad 46-etasjers legendariske Royal Atlantis-hotellet på Palm Jumeirah, som vil bli det nest største hotellet på øya etter selve Atlantis The Palm. Byggingen av denne "attraksjonen" vil koste Dubai Investment Corporation (ICD) 1,4 milliarder dollar. Når det gjelder attraksjonene, vil de bli overrasket over Dubai Parks & Resorts, som totalt koster rundt 10 milliarder dollar. Dette underholdningskomplekset, som ligger i Jebel Ali-området vil det være tre temaparker: Motiongate Dubai, Bollywood Parks Dubai og Legoland Dubai. Og hvis alle mirakler og verdensrekorder ikke kan tiltrekke seg nye innbyggere og investorer hit, vil de kanskje bli overbevist av en Savills-rapport kalt World Research Report, som indikerer at livet i Dubai i dag er blitt 16% billigere enn i krisen før 2008 . Dermed kan vi si at nå er det på tide å bli bosatt i "fremtidens by" for å kunne være personlig vitne til alle de videre fantastiske forandringene hans.
Du kan få all tilleggsinformasjon om anskaffelse og forvaltning av din eiendom i Dubai fra IMEX Real Estate spesialister på tlf. i Moskva +7 495 5100008, avgiftsfritt nummer i UAE 800-IMEX (800-4639) eller ved å sende en forespørsel på e-post [email protected]
