Tekst: Helena Kryukova NÅR vi introduserer fremtidens by, kommer FØRSTE NUMA DUBAI. DE SAMME KONSERNSJONENE OG EMIRATENE EIENDOMSMARKEDET: OVERVÅKENDE VILKÅR, HVET TILBAKE TIL FREMTIDEN FOR SIKKER UTVIKLING, NYE FANTASTISKE PROSJEKTER OG RAPID VEKST FRA INVESTERING I INVESTERING.
Dubai innehar jevnlig ledende posisjoner i rangeringene av prioriterte investeringer i eiendomsinvesteringer: i Savills-rangeringen tok emiratet andreplassen i verden når det gjelder attraktivitet for boliginvesteringer, og Knight Frank-graderingen spår fullstendig at Dubai snart vil være foran London med denne indikatoren. investeringskapital i verden.
Tilbud og etterspørsel - på skalaene
Valget av investorer er ikke overraskende, fordi i tillegg til hovedfaktorene, som for eksempel et høyt avkastning på eiendeler, sikkerheten til investeringer og hastigheten på avkastningen på investeringen, vises emiratet også kontinuerlig i listene over byer med de mest uvanlige, interessante og viktige eiendomsprosjekter, som Dubai South aerotropol-prosjektet ( tidligere Dubai World Central), kåret av eksperter fra Knight Frank som et av de fem viktigste byutviklingsprosjektene i verden for eiendomsinvesteringer.
Og selvfølgelig også MBR City - District One med sine syv kilometer med kunstige innsjøer Crystal Lagoons og verdens største kunstige strand, Aladdin City-komplekset i hjertet av Dubai Creek, inspirert av tradisjonell arabisk kultur, tre temaparker under det generelle navnet Dubai Parks and Resorts , utviklingsprosjektet for kunstig øy på Bluewater Island med det høyeste pariserhjulet i verden, Dubai Eye, storskala Dubai Creek Harbour-komplekset, den gigantiske Dubai Frame og Deira Islands-utviklingsprosjektet. Og dette er bare en del av de fantastiske prosjektene som vil vises i Dubai før EXPO 2020.
Men denne virvelvinden av nye prosjekter, som så raskt fanget Dubai, kunne ikke annet enn å forårsake forlegenhet blant mange analytikere som er vant til å se fallgruver i alt, spesielt i kombinasjon med aktivitetsnedgang i eiendomsmarkedet og en synlig prisreduksjon. La oss prøve å tydeliggjøre dette helhetsbildet av en fantastisk fremtid.
Den viktigste snublesteinen i forskjellige forsøk på å gi en så klar prognose som mulig for den fremtidige utviklingen av boligmarkedet i Dubai, var det reelle antallet objekter som var klare til å komme inn i markedet i nærmeste fremtid. På begynnelsen av året var omfanget av analytikere i denne forbindelse ganske stort: uten forlegenhet uttalte de at 30 000 boenheter meget godt kunne fylle på markedet allerede i 2015. Da ble prognosene litt mer beskjedne: noen lovet 25 000 nye objekter i 2015, andre tok en mer utvidet tidsramme, for ikke å bli fikset på dagens situasjon, og kalte tallene for 70 000 objekter frem til 2018, eller omvendt smalere - 6000 objekter for andre halvår av 2015.
Alt dette kunne ikke annet enn å forårsake forvirring blant investorer og forvirrede noen potensielle kjøpere, hvoretter de største markedsaktørene selv, inkludert ledende utviklere som DAMAC og Union Properties, ga uttalelser som sa at tilbud og etterspørsel fortsatt var balansert, men med en tendens til en overvekt av etterspørsel.
Senere ble offisiell statistikk lagt til disse uttalelsene: til tross for de lovede 25 000 nye eiendommene, vil ikke mer enn 10.000 boenheter bli satt i gang i Dubai i 2015, fordi utviklerne selv forstår effekten av tilførselsfaktoren på markedets generelle tilstand og ikke streber etter det glut, hemmer igangkjøring av nye anlegg. I følge Dubai Statistics Center vil Dubais befolkningsvekst de kommende årene være 5-7% per år, og boligene vil øke med 2,2% per år, så tilbuds- og etterspørselsbalansen vil ha en tendens til å råde de kommende årene.
At etterspørselen etter boliger i Dubai, og nå, og i fremtiden vil være betydelig foran tilbudet, snakker enstemmig analytikere og markedsaktører. Så sier sjefen for Union Properties Khalid Bin Kalban, sjefen for DAMAC Zayed ElChaar, samt analytikere fra Land Sterling og Bayut. Og til slutt ble det endelige poenget i disse tvistene satt av den nylige offisielle rapporten fra Dubai Land Department, som sier at på bare ni måneder av 2015, avsluttet emiratet 33 907 eiendomstransaksjoner, noe som indikerer en jevn økning i kjøpernes interesse for markedet.
For de personlige midlene til kjøpere i løpet av denne perioden ble eiendommer solgt for $ 21,24 milliarder dollar, og for kreditt - i størrelsesorden 25,59 milliarder dollar. Dermed er det også klart at populariteten til boliglån i Dubai vokser hvert år.
Ny oppgang - om seks måneder
I løpet av de siste to årene har den totale verdien av eiendommer som er solgt i Dubai for hvert påfølgende kvartal vokst jevnt, på grunnlag av hvilken det kan konkluderes at det lokale eiendomsmarkedet utvikler seg jevnt og trutt, sa sjefen for landavdelingen, Sultan Butti Bin Majren. Det skal imidlertid bemerkes at jo nærmere slutten av året, desto mer selvsikker er prognosene fra analytikere og markedsaktører om det forestående (kanskje allerede i midten av neste 2016) Dubai eiendomsmarked vender tilbake til sine tidligere vekstindikatorer.
I dag har disse mer nylig forsiktige og redde antagelsene blitt til selvsagte teser, støttet av fakta. Årsaken til den seirende tilbakeføringen av markedet til sine tidligere posisjoner vil være intensivering av prosesser i regionens økonomi på grunn av statusen til en stabil bukt i det rastløse miljøet i andre land i Midt-Østen, samt dens orientering mot 2020, da verdensutstillingen blir arrangert i Dubai.
En annen viktig faktor som er utenfor eiendomsbransjen, men som likevel vil ha en betydelig innvirkning på dens videre utvikling, har vært den nylige opphevelsen av økonomiske sanksjoner fra Iran, og lovet UAE og spesielt Dubai et kraftig ekstra økonomisk insentiv til å utvide seg minimum 13 milliarder dollar i årlig handelsresultat. I følge IMFs estimater vil den årlige økningen i BNP i De forente arabiske emirater bare på grunn av opphevelsen av sanksjonene mot Iran være minst 1%, pluss en årlig vekst på 3% de neste tre årene.
Fokus er på leiemarkedet
En annen sektor i eiendomsbransjen, som tiltrekker økt oppmerksomhet fra analytikere og investorer, har blitt det siste halvåret, husleiemarkedet i Dubai. På dette feltet, som i de foregående månedene, observeres økt volatilitet, men en ting er sikkert for sikkert: veksten i fortjeneste fra investeringer i Dubai eiendommer fortsetter. I følge Phidar Advisory's House Price Indices har avkastningen i Dubai-leilighetssegmentet steget til rekordhøyde på 7,5% de siste tre månedene, mens villaavkastningen har steget til 4,8% sammen med lavere priser i salgssektoren og fortsatte eller stigende priser i leiesegmentet.
At de voksende leieinntektene, kombinert med statusen som en trygg investeringshavn som ligger i Dubai, danner en ganske optimistisk fremtid for eiendomsbyggebransjen, indikeres også i den siste rapporten fra det internasjonale rangeringsbyrået Moody's og i en analytisk rapport fra Financial Times, hvis eksperter kalte lojale utenlandsk investeringslovgivning og åpenhet om regulatoriske standarder, det vil si sikkerhet og komfort, er blant de to viktigste faktorene for den videre utviklingen av Dubai-boligmarkedet i.
Ifølge et annet konsulentbyrå, Land Sterling, økte kostnadene for å leie studioleiligheter i rimelige områder i Dubai med 13% bare i tredje kvartal av året. Samtidig er økningen i kostnadene for leie av boliger med et større område omvendt proporsjonal med størrelsen på villaer og leiligheter: ett-roms leiligheter har steget i pris med gjennomsnittlig 5-12% per kvartal, avhengig av område, og eliteboliger, tvert imot, har blitt billigere for leietakere. På toppen av populariteten blant investorer og leietakere - billige leiligheter i et lite område i de utviklede områdene i Dubai. I følge Propertyyfinder faller de mest etterspurte leietakerne i Dubai i prisklassen fra 13 500 dollar til 40 000 dollar per år.
Dermed er Dubai fortsatt en av de dyreste byene å leie i verden. Dette ble bekreftet av en fersk UBS-vurderingsstudie med tittelen Priser og inntekter.
Imidlertid klarte Dubai å komme inn i de fire største byene med de høyeste leieprisene, hovedsakelig på grunn av sin elite eiendomssektor, mens nylig har både regjeringen og utviklerne selv fokusert på den andre enden av spekteret - den rimelige boligsektoren.
Denne trenden, som har dannet seg i løpet av første halvår, fortsetter til i dag. I følge JLL-definisjonen anses rimelig for Dubai å være eiendommer med en gjennomsnittsverdi på 215 000 dollar i salgssegmentet og rundt 19 000 dollar per år i utleiesegmentet. Det er denne typen boliger i Dubai som for tiden mangler mest, siden minst 40% av den totale befolkningen, eller 820 000 husstander, er potensielle kjøpere og leietakere av slik eiendom, heter det i JLL-rapporten.
Nye investeringsmuligheter vil tiltrekke seg en helt ny type investorer til Dubai som er interessert i kategorien lavpriseiendommer, og takket være dem i løpet av de neste syv eller flere årene, ifølge analytikere i Knight Frank, forventer Dubai en stabil og trygg utvikling av boligsektoren.
For mer informasjon om kjøp og administrasjon av eiendommer i Dubai, kontakt IMEX Real Estate på tlf. i Moskva +7 495 5100008, avgiftsfritt nummer i UAE 800-IMEX (800-4639) eller ved å sende en forespørsel på e-post [email protected].
