IMEX-selskapet presenterer på det russiske markedet bolig- og kommersielle eiendomsprosjekter fra de største UAE-utviklerne: Damac, 32 Group, Saba, Tameer, IFA, KM egenskaper, Al Seef, Diamond Investment, Deyaar, Vakson, Credo, Fortune Group, Trident. IMEX er den eneste offisielle agenten for EMAAR Properties i Russland.
De forente arabiske emirater er i dag ganske enkelt oversvømmet av eiendomsmeglerfirmaer og uavhengige meglere, til tross for at myndighetene styrker kontrollen over oppgjøret av salg og registreringsprosessen. I dag er det bare de late som ikke driver med eiendom i UAE. Alle er klare til å tilby sine tjenester ved søk, salg eller kjøp. Hvorfor trenger vi imidlertid en formidler, tenkte vi, hvis dørene til utviklerne alltid er åpne for besøkende og du kan kontakte dem direkte? Med dette og andre spørsmål som interesserer leserne våre, kom vi til administrerende partner for IMEX Real Estate Oleg Lavrik.
- Oleg, hvorfor, etter din mening, henvender folk seg til mellommenn, som ønsker å kjøpe eller selge eiendommer, fordi informasjon om utviklere og deres eiendommer er fritt tilgjengelig, for eksempel på Internett, og eiendomsselskaper legger ikke skjul på det?
Ingen skjuler faktisk navnene på utviklere. Tilbyr prosjekter på nettstedet til selskapet www. imexre.com, prøver vi alltid å indikere hvem som egentlig er utvikleren av dette eller det objektet. Det gir ingen mening å skjule noe, fordi kunden fortsatt mottar salgskontrakten fra den generelle utvikleren. Vi nekter aldri våre kunder en forespørsel om å bli kjent med eiendomsmeglingene til et selskap på deres kontor. Ingen plager noen som vil komme, for eksempel til NAKHEEL- eller EMAAR-kontoret for å lære mer om fasilitetene som er under bygging, for å vurdere utformingene deres i detalj ... Noen ganger kommer det imidlertid til det latterlige - noen upålitelige agenter kan presentere utviklerens kontor som kontoret til sitt eget selskap.
Det var en slik sak da en kjøper fra Russland, som først ankom landet og generelt ikke var særlig dedikert til lokalt salg, ble vist kontoret til megaprosjektet DUBAILAND, tilsynelatende i håp om å imponere ham med omfanget, eller utseendet til en levende tiger bak et glassvindu. Hva agenten, som representerer et ganske respektabelt selskap, regnet med og ga ut salene til utvikleren Dubai Holding for seg selv, er uklart. Kjøperen lot seg ikke imponere så mye av trikset som av kortsiktigheten til den såkalte selgeren. "Fienden må ikke undervurderes," sa Mao Zedong. Jeg vil legge til - du kan ikke tro at klienten er en fiende som er dumere enn deg. Kjøperen er partner for langsiktig gjensidig fordelaktig samarbeid.
Spørsmålet er ikke en vakker og storstilt presentasjon av prosjektet, men muligheten for å investere i et bestemt bygg, land eller hus. Det er mange eksempler på at en lokal utvikler kjører en bred reklamekampanje, organiserer en smart presentasjon av et prosjekt, tiltrekker seg utenlandske investorer som plutselig to år senere oppdager at prosjektet er illikvidt!
- Du vil si at det ikke alltid er gunstig å kontakte utvikleren, siden du kan komme på et illikvidt prosjekt?
Jeg vil si noe annet. Det er fordelaktig å kontakte utvikleren direkte hvis du: for det første vet nøyaktig hvilket objekt og i hvilket bestemt prosjekt du er interessert; for det andre, hvis det du trenger er tilgjengelig til markedsverdi for i dag; For det tredje, hvis du permanent bor i Emiratene, hele tiden "hold fingeren på pulsen" og få rettidige tilbud fra utvikleren. I tillegg er det ikke tilrådelig å ta direkte kontakt også fordi megleren uavhengig evaluerer de beste tilbudene fra flere utviklere, og tilbudene som utvikleren tilbyr på sitt kontor vil bare være begrenset av prosjektene hans.
- Får jeg ha litt mer detalj?
Hvis det er veldig detaljert, så er ikke bladet nok. Jeg vil prøve å forklare kort. Selv om du bla gjennom magasinene dine med tilbud om eiendommer, er det ganske vanskelig for en ny person, eller i det minste ikke å bo i dette landet, å finne ut hvem som er utvikleren av et prosjekt, hvem som er utvikleren av eiendommen på den, og hvem som er megleren . Legg til dette også reklame på Internett, trykte medier, tilbud fra mange byråer ... Før du tar avstand med pengene, er det viktig for investoren å vite hva formålet med å kjøpe eiendommer er for egen bolig, inntekt eller påfølgende videresalg. Plasseringen av eiendommen, betalingsplanen og "navnet" på byggherren avhenger også i stor grad av dette. Noen ganger er det vanskelig for en investor å ta et valg. Det er her megleren du stoler på, skal hjelpe.
Jeg vil dvele ved et annet viktig poeng. Mange tror feilaktig at hvis du kontakter utvikleren direkte, er det alltid billigere. Faktisk viser det seg ofte det motsatte. Ta for eksempel et av tilbudene våre: i dag koster gulvet i næringseiendom i det offisielle salgskontoret til Dubai Pearl-prosjektet 3.500 drx per kvadratfot. Til tross for at det for øyeblikket ikke er hele gulv tilgjengelig, er det bare visse kontorer som blir realisert. Og vi i IMEX har for salg av et par etasjer til 2156 drx per kvadrat. (USD 6317 per kvadratmeter).
- Er dette mulig?
Jeg vil forklare. Da prisen var mye lavere enn den nåværende, kjøpte en kunde dette gulvet. Nå bestemte han seg for å videreselge det, med sin lille godtgjørelse. Den eneste mulige ulempen når du foretar en transaksjon med denne kommersielle eiendomsmegling er hvis kjøperen i det første tilfellet foretar den første betalingen til et beløp på 10% av den totale kostnaden, så i det andre tilfellet vil han måtte betale 20%, pluss 4% for fornyelse av eiendomsrett. Men til slutt er prisen fortsatt lavere enn for utvikleren.
Det skal ikke ses bort fra at hver av selskapets agenter som offisielt registrert megler i det lokale markedet mottar omtrent to hundre eller tre hundre brev daglig med tilbud om eiendommer, kunngjøringer om foreløpig salg, etc. fra byggefirmaer og andre eiendomsmeglere. På grunn av de mange tilkoblingene, mottar vi ofte informasjon om et objekt lenge før den offisielle presentasjonen. Mange ting må "filtreres" - dette er vår jobb. Noen ganger kan et tilbud før salg (vi snakker om dette og andre vilkår litt senere) være så interessant at vi investerer en sjekk av selskapet vårt i kvaliteten på en forskuddsbetaling, slik at en kunde i Russland som stoler på oss senere kan kjøpe dette objekt til laveste startpris.
- Gjelder alt dette bare for Dubai eiendommer, eller dekker selskapet ditt andre emirater?
Vi er like interessert i attraktive investeringsprosjekter som tilbys i forskjellige deler av UAE. Jeg har allerede sagt at nå bør potensielle investorer være spesielt oppmerksom på hovedstaden i UAE - byen Abu Dhabi. Vårt firma jobber allerede med Abu Dhab-prosjekter, og utsiktene er ganske fristende.
- I følge estimater av verdensledende finansinstitusjoner er emiratet til Abu Dhabi ansett som et av de beste globale eiendomsmarkedene for investorer. Spørsmål: hvorfor?
Til å begynne med er Abu Dhabi UAEs føderale hovedstad. I tillegg okkuperer dette emiratet den største delen av De forente arabiske emirater - 89% av landet. Disse fakta, sammen med veksten i økonomien i Midt-Østen og den stadig økende betydningen av denne regionen på verdensplan, bidrar til at etterspørselen etter eiendom i bolig- og næringssektoren i hovedstaden vokser raskt.
Eiendoms- og anleggssektorene i UAE er de to ledende faktorene i økonomien, som er anslått å øke den omfattende årlige vekstraten innen 2010 med henholdsvis 24,4% og 29,6%. I tillegg forventes deres bidrag til landets BNP innen 2010 å være 23%, sammenlignet med 16% i 2006. Anleggssektorens bidrag til Abu Dhabis BNP i 2007 utgjorde over 40 milliarder dirham, og det forventes at det i fremtiden vil genereres mer enn en billion dirham i det.
I tillegg skaper utviklingsstrategien valgt av regjeringen i Abu Dhabi ytterligere insentiver for fortsatt vekst av emiratet. Det er uttalt at målet om å diversifisere det økonomiske grunnlaget og bevege seg bort fra avhengighet av energisektoren, var et resultat av en økning i strømmen av turister, fremveksten av nye næringer, verktøy og andre positive aspekter som ble opprettet i emiratet. I september 2007 publiserte regjeringen de foreslåtte utviklingsplanene i Abu Dhabi frem til 2030. Abu Dhabi 2030-planen: The Foundation of the City Structure er en omfattende guide for å transformere hovedstaden i emiratet i løpet av de neste 22 årene. Den stiller klare anbefalinger om bruk av de mest effektive normative og lovgivningsmessige handlinger og organisasjonsstruktur, som vil hjelpe til i styringen av byutvikling i fremtiden og bestemme regjeringsstrategien for videre bærekraftig utvikling og vekst.
Mange av disse planene blir virkelighet ettersom resultatene av bygging av store anlegg i Abu Dhabi tar stadig tydeligere linjer, større byggekontrakter blir inngått og store prosjekter kunngjøres. Blant dem fremveksten i Midt-Østen av grener av det amerikanske fondet for støtte til samtidskunst. Solomon Guggenheim; en gren av det rikeste franske museet - Louvre, som ikke vet like mange forskjellige samlinger; temaparker til Hollywood-selskapet Warner Brothers, Formel 1-løp, New York Film Academy (New York Film Academy) og Cleveland-klinikken (Cleveland-klinikken).
Bevegelse merkes også i leiemarkedet til Abu Dhabi - prisene for kommersielle og boligområder økte til 50% på grunn av at etterspørselen betydelig overstiger tilbudet. Dette faktum bidro til en økning i salgsplanen for pågående bygging, der de første investorene ble belønnet i 2007 med en økning i kapitalkostnadene med 35-60%.
- Takk for samtalen og avklaringen. Vi ønsker deg suksess.
Hvorfor er det fornuftig av en klient å kontakte megler?
- Ved konstant overvåking av eiendommer kan du velge det beste alternativet for både kjøper og investor.
- Konstant markedsanalyse og erfaring med utviklere, kan redusere risikoen forbundet med byggeperioden, endringer i forskjellige forhold, som til slutt påvirker suksessen til investeringen.
- Megleren løser mange spørsmål om praktisk gjennomføring av transaksjoner, for eksempel juridiske formaliteter for å organisere optimale investeringsordninger med å åpne offshore-selskaper og bankkontoer, og om nødvendig hjelp til å utføre betalinger. IMEX løser enkelt disse og andre problemer med sine egne representasjonskontorer i Moskva og Dubai.
- Klienten bærer ikke merkostnader. Basert på praksis fra IMEX, inngår kunden alle kontrakter direkte og ser alle reelle tall - hva som utgjør salgsprisen. Ved førstesalg mottar IMEX en provisjonsprosent fra byggherren, det vil si at prisen for klienten ikke endres hvis han kjøper direkte, eller med støtte fra IMEX. Noen ganger, når de vet om situasjonen på markedet og utvikleren, klarer IMEX-spesialister å få betydelig bedre priser for kundene sine enn de som utvikleren tilbyr i prislisten.
- Ved å samarbeide med utviklerne prøver IMEX å velge tilbud til sine kunder som nettopp dukket opp på markedet, i den såkalte prelanseringsfasen. Dette lar deg gå inn i investeringsprosjektet til gunstigere priser, og følgelig ha bedre likviditet.
