Spørsmål: I situasjonen for den globale finanskrisen, hva bør eiendomskjøpere gjøre hvis selgeren har forsvunnet, kontoret hans er stengt og telefonene ikke svarer?
Svar: Hver innbygger i De forente arabiske emirater, det vil si deg og jeg, er direkte eller indirekte tilknyttet Dubai eiendomsmarked. Den økonomiske krisen som påvirker alle land i verden, på en eller annen måte, påvirker alle mennesker. Det må innrømmes at den internasjonale finanskrisen, som innebar restriksjoner på lån til kjøpere og økte utlånsrenter, tvang mange utviklere til å fryse prosjektene sine på ubestemt tid. Escrow Account Law nr. 8 av 2007 forpliktet organisasjoner til å åpne garanti eller stole på kontoer for sine prosjekter, og dermed gi kjøperen mer forståelig informasjon om kvaliteten på utvikleren og dens pålitelighet. I dag er alle nye organisasjoner pålagt å følge denne loven. Noen eiendomskilder rapporterer imidlertid at i slutten av 2008 vil den nye loven nr. 8 gjelde alle eiendomsutviklere som eksisterer i Dubai. Eiendomskontrollkontoret (RERA) og den nye loven nr. 8 vil tillate kjøpere av Dubai eiendommer som har mistet investeringene tidligere på grunn av forsinkelser i konstruksjonen, å føle seg mer selvsikker. Eiendomskontrollmyndigheten (RERA) advarer strengt tatt eiendomsinvestorer om behovet for å være oppmerksom på følgende faktorer:
- Eiendomsutvikleren må være registrert hos RERA og ha et registreringsnummer
- Kontantbidrag til utvikleren må krediteres sperrekontoen (tillitskonto) som er åpnet hos en bank autorisert av RERA. En eiendomsmegler må ha en spesiell attest med stempel og registreringsnummer RERA.
I tillegg er det første som en eiendomskjøper skal sjekke, om utbygger er registrert ved Dubai Land Department. Bare Landavdelingen kan garantere beskyttelsen av rettighetene til kjøperen, og bare da kan kjøperen signere et Memorandum of Understanding (MOU) eller en kontrakt med utbygger. Det eneste tiltaket som kjøperen kan ta, er å sende inn en klage (krav). Deretter følger hennes rettssak i en sivil domstol, som deretter kan knyttes til en klage til en høyere myndighet. Kjøperen kan inngi en klage til RERA og andre relevante myndigheter, som politiet og retten. Det vil si i situasjonen ovenfor, hvis utvikleren har forsvunnet og kontoret hans er stengt, må du kontakte den lokale politiets etterforskningsavdeling og sende inn en klage mot utvikleren.
Spørsmål: Navngi statlige institusjoner, hvor skal du komme med påstander om eiendom?
Svar: Eiendomstilsynet (RERA) er hovedorganet i Dubai som er ansvarlig for legalisering av eiendomssektoren. I tilfelle uenighet med utbygger, må kjøper først kontakte RERA, og ledelsen vil undersøke kravet og dets essens, samt bekrefte kontrakten som er signert av kjøperen.
RERA vil deretter inngi saken for eiendomsretten, som i hovedsak er en sivil domstol. Tvister om mislighold av betaling som følge av forsinkede byggefrister faller i den største kategorien av krav som er mottatt av den nye Dubai Real Estate Court. Denne domstolen kan godta saken for å gå videre hvis begge parter har gått til domstol og registrert kontaktnummer og adresser. Eksperter som sitter i en eiendomsdomstol må godkjennes av Dubai-domstolene og sverger at de vil behandle saker upartisk og rettferdig.
Spørsmål: Kan jeg returnere pengene som er betalt for eiendom?
Svar: Det kommer an på betingelsene i kontrakten, som ble signert av begge parter, og de gjensidige forpliktelsene som er foreskrevet i kontrakten. Kontrakter indikerer vanligvis lovgivningen de faller under. Hvis dette forfaller i kontrakten, og hvis det var åpenbare brudd på dens artikler av utbygger, har kjøperen rett til å ta skritt for å beskytte sine rettigheter i retten eller i en annen alternativ form for å prøve å finne en løsning på den omstridte situasjonen. Kjøperen skal være klar over hovedbestemmelsene i kontrakten og beskytte sine rettigheter på de mest effektive måtene å bevise at utviklerne ikke bygde det de lovet, eller gjorde det på feil tid. Vanligvis er det spesielle klausuler i salgskontrakten som stipulerer muligheten for forsinkelser basert på årsakene til manglende overholdelse av byggefristene som er direkte relatert til eller uavhengig av utbygger. Disse bestemmelsene forklarer vanligvis på hvilket tidspunkt kjøperen kan si opp kontrakten ensidig, og hva vil være beløpet på betalinger og kompensasjoner som skyldes ham. Spesielt bør investorer være oppmerksom på de artiklene i avtalen, som angir datoene for idriftsettelse av anlegget og av hvilke grunner utbygger kan endre disse vilkårene. For at en kontrakt skal være et virkelig lovlig juridisk dokument, må avtaleforpliktelser erstattes av proporsjonal tilfredshet. Andel tilfredshet er gevinsten eller tapet som partene mottar, og som motiverer partene til å oppfylle sine avtaleforpliktelser. Dette avhenger igjen av avgjørelsen fra retten som vurderer kjøperens klage.
Spørsmål: Hvem kan garantere at byggingen av planlagte prosjekter vil fortsette?
Svar: Betalinger utført av kjøpere av eiendommer som ikke er planlagt i Dubai vil bli beskyttet av spesielt administrerte tillitskontoer, såkalte escrow-kontoer, i henhold til loven om tillitskontoer nr. 8. Denne loven er obligatorisk for ethvert selskap eller enkeltperson som mottar betaling for eiendommer hvis konstruksjon ennå ikke er fullført. Utviklere som lanserer nye bygninger og lokalsamfunn med flere etasjer, må kontakte Dubai Land Department for å åpne en garantikonto. Penger som kjøpere eller finansinstitusjoner betaler for eiendomsenheter, vil bli kreditert en spesiell konto som er åpnet for hvert enkelt nytt bygg hos en autorisert bank. Loven sier at utviklere må utnevne en leder for en garantikonto, som vil overvåke bruken av midler fra kontoen. Utbygger bør først og fremst motta et sertifikat fra en konsulent som jobber ved anlegget, som vanligvis indikerer hvilken byggefase som allerede er fullført. Lederen av garantikontoen må varsle landavdelingen om beløpene som er utstedt til utbygger. Selv etter at prosjektet er fullført, vil ikke utvikleren ha tilgang til beløpene på kontoen. Landavdelingen fryser 10% av kostnadene for prosjektet på garantikontoen i ett år etter at byggingen er fullført, til alle eiendomsenheter er registrert i kjøperens navn og de siste dokumentene er utstedt som bekrefter eierskapet.
Hvis noen krav i loven ikke blir oppfylt, kan utbygger bli bøtelagt minst 200 000 AED. I tillegg, for å redusere nivået av markedspekulasjoner, ga RERA et dekret fra 1. januar 2009, der utviklere og banker blir beordret til ikke å belaste kjøpere og investorer mer enn 20% av verdien av eiendommer før byggestart. "For eiendommer under bygging, bør utviklere som har samlet mer enn 20% av eiendommens kontraktsverdi fra kjøpere, umiddelbart slutte å belaste ytterligere betalinger til beløpene som er samlet på garantikontoer begynner å nå byggherrer." RERA har også utstedt forskriftsmessige prosedyrer knyttet til lov nr. 13, som opprettet interimsregisteret for alle planlagte eiendommer som må registreres hos avdelingen. Dermed kan landavdelingen garantere at alle planlagte eiendomsobjekter faller inn under ovennevnte krav, som utviklere strengt tatt må følge.
