FLESTE SPØRSMÅL SVAR SVAR AV IMEX REAL ESTATE SPECIALISTS
DMITRY INSURANCE, eiendomsmegler i IMEX Real Estate
"Dubai er en by med besøkende. Mer enn 90% av de nesten to millioner innbyggerne i storbyen er utlendinger. Få av dem har råd til å kjøpe sine egne boliger, men alle trenger å bo, jobbe og slappe av et sted. Og derfor er leiemarkedet veldig utviklet. Dette på sin side gjør eiendommer i Dubai attraktive fra synspunktet til investeringer, fordi leieinntektene er to til tre ganger høyere enn i utviklede markeder, og det er ingen inntektsskatter eller eiendomsskatter. "
Kan utenlandske statsborgere kjøpe eiendom i Dubai?
Innbyggere i utenlandske land som ikke er medlemmer av Arab Gulf Cooperation Council (GCC) har rett til å skaffe seg fullt eierskap til eiendommer i Dubai ("frigjøring") bare i spesielt utpekte territorier, i de såkalte frigjøringssonene. Listen over slike soner er opprettet ved dekret fra herskeren i Dubai nr. 3 fra 2006. Disse inkluderer nesten hele territoriet til "nye Dubai", inkludert så populære områder som Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers og andre.
Kreves det registrering av eiendom i Dubai, og hvem er involvert i den?
Registrering av eiendommerettigheter i Dubai håndteres av Dubai Land Department. I dag er eiendomsrett, langsiktige leieavtaler, pant i eiendommer og andre transaksjoner registrert i tilsvarende register. Registrering gjennomføres både på ferdige og igangsatte anlegg, samt på byggeplasser (“off-plan”). I det første tilfellet mottar eieren et registreringsbevis for eiendom (tittelaks), og i tilfelle registrering av eiendom som ennå ikke er fullført (Oqood-registrering) - den første salgskontrakten (Initial Contract of Sale). Ved registrering av eierskap i Dubai Land Department betales et registreringsgebyr på 2% av verdien av eiendommen pluss en liten fast betaling for utarbeidelse og utskrift av nødvendige dokumenter.
Hvilke skatter skal en eiendomseier betale i Dubai?
Det er ingen eiendoms- og inntektsskatter i De forente arabiske emirater. Derfor innebærer besittelse av fast eiendom i Dubai, samt mottak av inntekter, for eksempel fra utleie, ingen skattemessige konsekvenser for eieren innenfor UAE-jurisdiksjonen.
Imidlertid må det forstås at eieren av eiendommen er ansvarlig for dets forsvarlige vedlikehold og er forpliktet til å betale kostnadene for vedlikeholdet (de såkalte vedlikeholdsgebyrene eller serviceavgiftene) opprettet av forvaltningsselskapet eller foreningen av huseiere (hvis en slik forening allerede er opprettet). Som regel belastes slike betalinger årlig i året i forveien, og for Dubai, avhengig av prosjektet, er de et sted mellom 20 og 80 dollar per kvadratmeter. m per år.
Hvordan er kjøp av eiendom i Dubai?
I de mest generelle vilkårene, er fremgangsmåten for kjøp av eiendom i Dubai i de fleste tilfeller som følger:
- Kjøperen velger eiendommen som han ønsker å kjøpe.
- Selger og kjøper signerer en kjøpekontrakt som gjenspeiler alle parameterne for transaksjonen, spesielt:
- verdien av den ervervede eiendommen,
- tilleggsbetalinger relatert til transaksjonen (agentenes provisjoner, betalinger til utbygger, registreringsavgift, refusjon til selgeren av kostnadene for vedlikehold som er betalt på forhånd osv.),
- den perioden kjøps- og salgstransaksjonen må fullføres,
- vilkår og prosedyre for å gjøre oppgjør,
- partenes ansvar i tilfelle manglende oppfyllelse av betingelsene i kontrakten.
- Ved signering av en salgskontrakt med selgeren, foretar kjøperen et innskudd (vanligvis 10% av verdien av den ervervede eiendommen).
- Selgeren utarbeider en tillatelse fra utvikleren til å selge eiendommen sin (No Objection Certificate, NOC), som er nødvendig for å registrere en transaksjon med Dubai Land Department.
- Etter at tillatelse til å selge er innhentet, registrerer selger og kjøper eiendommen i navnet til den nye eieren i Landavdelingen. Vanligvis, på registreringstidspunktet, blir også transaksjoner avgjort.
Kan en eiendomseier i Dubai leie den ut?
Forholdet mellom utleiere og leietakere i Dubai er regulert av lov nr. 26 av 2007, i tillegg til endringene. I henhold til gjeldende lovgivning har enhver eier av eiendommer på Dubai-Emiratets territorium rett til å lease eiendommen sin for en periode på minst 1 år. I tilfelle av leie for en periode på mindre enn et år, anses en slik utleie som kortsiktig og krever at eieren har den aktuelle lisensen (for aktiviteter på et hotell eller hotellleiligheter). I dette tilfellet henvender eierne seg vanligvis til et lisensiert administrasjonsselskap, som de overfører eiendommen sin til ledelse, og som allerede leier eiendommer på egne vegne.
Hvilke leieinntekter kan en eiendomseier i Dubai forvente?
Hvis vi snakker om de gjennomsnittlige markedsindikatorene for dagens avkastning på investering i eiendommer, er indikatoren for netto leieinntekter (det vil si inntekt minus kostnadene for betjening av eiendommer) i gjennomsnitt 5-10% per år for boliger i Dubai.
Spredningen i lønnsomhet skyldes forskjeller i type og kategori av eiendommer, dens beliggenhet og kostnader for tjenester. Dessuten gir dyrere eksklusiv eiendom som regel mindre avkastning i form av leieinntekter enn masseboliger i rimelige prosjekter.
Når det gjelder kontormarkedet, er slike investeringer i dag mindre attraktive når det gjelder leieinntekter enn kjøp av bolig. Utleie av butikkarealer (dette inkluderer ikke bare butikker, men også servicepunkter, kafeer, restauranter osv.) Er potensielt i stand til å generere høyere inntekter (opptil 15%), men dette avhenger av parameterne til selve eiendommen, og fra faktorer utenfor den.
Er det noen begrensninger på leiekostnadene i Dubai?
Ved å inngå en leieavtale, har partene i transaksjonen rett til å bli enige om forhold som ikke er i strid med gjeldende lovgivning.
Det er ingen direkte begrensninger på leieprisen, som er angitt i kontrakten mellom utleier og leietaker. Imidlertid er det lovfestede begrensninger for å øke leiekostnadene når man fornyer en kontrakt for neste periode. Så for eksempel med hensyn til boligfelt er det en regel som utleier ikke har rett til å øke husleien hvis det er gått mindre enn to år siden inngåelsen av den opprinnelige kontrakten. I tillegg, når revisjon av leiekontrakter oppover, bør utleier styres av indeksen til Dubai Real Estate Regulatory Authority (RERA), som gjenspeiler de gjennomsnittlige leieprisene for ulike typer boliger avhengig av området.
Hva er kravene til leietakere i Dubai?
En leietaker av fast eiendom i Dubai (hvis vi ikke snakker om kortsiktige utleieboliger) kan bare være en individuell eller juridisk enhet med bosatt status i De forente arabiske emirater. Det vil si at en leieavtale bare kan inngås med en borger i UAE eller et land som er medlem av Rådet for samarbeid for de arabiske statene i Persiabukta, eller med en utvandrer med et bosatt visum.
Følgelig er leietaker en juridisk enhet, og må ha passende registrering i UAE. Dette kan være en lokal organisasjon, et selskap registrert i en fri økonomisk sone, eller en filial (representasjonskontor) til et utenlandsk selskap.
Kreves registrering av en leiekontrakt for eiendom i Dubai, og hvem er involvert i den?
I samsvar med lovene til Emiratet Dubai, må alle leieavtaler av eiendommer på dets territorium være korrekt registrert. Registreringen av leiekontrakter håndteres av Dubai Real Estate Regulatory Agency (RERA). Spesielt for disse formålene opprettet byrået Ejari-systemet, som gjør det mulig å registrere kontrakter via Internett. Online-registrering på Ejari-nettstedet er enkel, krever minimal teknisk kunnskap, og innebærer innføring av bare grunnleggende informasjon om leiekontrakten, som inkluderer: informasjon om eiendommen og deltakerne i transaksjonen, samt betingelsene i kontrakten. Hver registrerte kontrakt tildeles en unik strekkode i løpet av gyldigheten.
Registrering er gratis, og både utleier og leietaker kan registrere leiekontrakt. Så langt er det etablert ansvar for manglende overholdelse av kravet om obligatorisk registrering, men i henhold til lovens bestemmelser blir alle deltakere i transaksjoner som ikke er registrert automatisk fratatt retten til å søke domstols- og myndighetsorganer for å beskytte deres interesser.
Hvordan er leieboligen i Dubai?
I de mest generelle vilkårene, er prosedyren for leie av fast eiendom i Dubai i de fleste tilfeller som følger:
- Utleier, eller ved hjelp av et eiendomsmeglerfirma, leter etter en leietaker.
- Når leietakeren blir funnet, signerer utleier en leieavtale med ham, som gjenspeiler alle parameterne for transaksjonen, spesielt:
- leiepris og betalingsbetingelser,
- leieperiode og vilkår for forlengelse,
- merkostnader forbundet med driften av eiendommen og fordelingen av dem mellom partene,
- partenes ansvar i tilfelle manglende oppfyllelse av betingelsene i kontrakten.
- Ved signering av kontrakten betaler leieren leien for året (vanligvis med sjekk), samt et depositum (vanligvis 5% av den årlige leien).
- Etter å ha mottatt betaling fra leietaker, gir utleier ham nøklene, pyntegjenstandene, adgangskort osv., Nødvendige for uhindret tilgang til de leide lokalene og tilhørende infrastruktur (basseng, treningsstudio, etc.), samt kopier av dokumenter (attest av eiendom, eierpass etc.) som leietaker krever for å koble til vann, strøm, klimaanlegg, telefon, internett og andre tjenester.
Hvordan betales husleie for eiendommer i Dubai?
I leiemarkedet i Dubai, så vel som i resten av UAE, er det vanlig å betale leie et år i forveien. Som regel utføres alle betalinger med banksjekker. Avhengig av avtalevilkårene betales det årlige leiebeløpet med en eller flere sjekker. I sistnevnte tilfelle er sjekker datert etter fremtidige datoer. For eksempel, hvis antall sjekker er 4, vil datoen for sjekkene svare til datoer i fremtiden hvert kvartal, og hvis antall sjekker er 12, blir de datert med en måneds intervaller. Følgelig, på datoen som er angitt på sjekken, kan utleier presentere det for banken og motta penger fra leietakers konto. Utstedelse av usikrede sjekker i UAE er en kriminell handling, så det å betale med sjekker, selv om det ikke gir 100% garanti for husleie, er en ganske pålitelig og praktisk måte å utføre betalinger på.
Kan en utleier som ikke er bosatt i UAE, motta penger på en sjekk?
Det må huskes at perioden hvor en sjekk kan presenteres for betaling er 6 måneder, hvoretter den blir kansellert. Hvis sjekken er skrevet i navnet til en person og det ikke er noe merke på den bare på mottakerens bankkonto, kan personen som er angitt på sjekken, uavhengig av tilstedeværelsen av et bosatt visum, motta kontanter i hvilken som helst filial av den utstedende banken. Ellers, eller hvis sjekken er skrevet i navnet på selskapet, kan penger på den bare mottas på en bankkonto, og kontoen må åpnes i en av bankene i UAE. Bosatt status er heller ikke påkrevd. En rekke banker i UAE åpner enkelt kontoer for ikke-innbyggere (inkludert utenlandske selskaper). Prosedyren for å åpne en konto i en bank tar mindre enn en time, og minimumskravene for å sette inn penger på en konto for å åpne den er for øyeblikket 5000 tusen dirham (ca. 1400 dollar).
Hvis de oppgitte leiemulighetene ikke passer for utleier, kan han inngå en avtale med eiendomsmeglerforetaket som leien ble gjennomført gjennom. Deretter kan sjekkene utstedes i etatens navn, og etter å ha mottatt penger fra dem overfører byrået dem (eller overfører dem kontant) til utleier. Det viktigste i dette tilfellet er å kompetent tilnærme seg spørsmålet om å velge et partnerselskap.
EDUARD BURAKOV, eiendomsmegler, IMEX Eiendom
"Dubai er et verdensberømt helårs turistmål for familie og aktiv rekreasjon. Det har et varmt solfylt klima, hvite sandstrender og selvfølgelig havet. I dag blir de som ønsker å bo i Dubai mer og mer sammen med ferierende, for bortsett fra alle sjarmene I dag er Dubai også en moderne storby, med tanke på at en flyreise til Dubai fra for eksempel Moskva tar bare 5 timer og begge byene er i samme tidssone, blir det klart at det er interesse for slike investeringer Torons våre landsmenn. "
Hvem betaler en provisjon til et eiendomsmeglerfirma?
Når formidleren i transaksjonen er et eiendomsmegling, får han en provisjon. I henhold til eksisterende praksis betaler leietakeren provisjonen til eiendomsmeglerforetaket. Vanligvis er dette 5% av det årlige leiebeløpet. Byråets tjenester slutter etter inngått leiekontrakt. Hvis utleier trenger ytterligere byrådstjenester (som representerer hans interesser i UAE i løpet av leiekontrakten, aksepterer betaling fra leietaker, betaler kostnader for vedlikehold av eiendommer osv.), Forhandles kostnadene deres i tillegg.
Hvem betaler for drift og vedlikehold av leid eiendom?
Leietaker og utleier kan avtale eventuelle leiebetingelser. Imidlertid er utleier som hovedregel ansvarlig for å betale vedlikeholdskostnader (vedlikeholdsgebyr / servicegebyr) og større reparasjoner av eiendommen. Alle løpende utgifter forbundet med driften av det leide objektet, for eksempel: betaling av vann, strøm, klimaanlegg, telefon, internettforbindelse, etc., samt løpende reparasjon av fast eiendom, bæres av leietakeren.
Videre kobler leietaker verktøy fra de respektive leverandørene uavhengig og i eget navn. Leietaker betaler også den såkalte. “Boligavgift”, som er en kommunal avgift på 5% av den årlige leien. Avgiften belastes av Dubai Electricity and Water Authority (DEWA) i like store rater hele året, sammen med betaling for strøm og vann. Hvis eiendomsenheten ikke er koblet til vann og elektrisitet (dvs. ikke er befolket), belastes ikke boligskatten. Til tross for at boligskatten ble innført for lenge siden, har den foreløpig ikke blitt universelt pålagt, og den er fremdeles ikke inkludert i mange DEWA-kontoer.
Er det mulig å gjøre uten agenter i eiendomstransaksjoner i Dubai?
Nesten ingen eiendomstransaksjon er fullført uten agenter i Dubai, som faktisk i resten av verden.Det er i eiendomsmeglerforetak, som oftest søker kunder som ønsker å leie, leie, kjøpe eller selge eiendommer. Agenter, som ingen andre, arbeider i markedet, har informasjon om hvem, hva og hvor mye de vil leie, leie, selge eller kjøpe. Imidlertid er langt fra alle profesjonelle markedsdeltakere behørig registrert og opererer lovlig.
Hva er kravene til eiendomsmeglere i Dubai?
Først av alt må det huskes at i samsvar med bestillingen fra styreleder for Dubai Land Department No. 85 of 2006, må alle eiendomsmeglerfirmaer som opererer i Dubai ha en lisens for den aktuelle aktivitetstypen og må være registrert i det spesielle registeret til Regulatory Office Dubai eiendomsmarked (RERA). Siden forretningsenheter i UAE ikke har universell juridisk kapasitet, må den tillatte typen aktivitet være tydelig angitt i lisensen. For eksempel for mekling i salg, kjøp eller lease, må denne typen aktiviteter eksplisitt angis i lisensen. Samtidig må alle agenter i selskapet gjennomgå et passende opplæringskurs og motta personlige meglerkort med et individuelt nummer. Slike tiltak er først og fremst rettet mot å beskytte klienters rettigheter og interesser og er designet for å minimere muligheten for svindel fra agenter.
Hvorfor er det viktig at en agent er riktig registrert?
Dubais eiendomsmarked er multinasjonalt. Kjøpere, selgere, utleiere og leietakere er vanligvis utenlandske statsborgere. Hvor kan de se etter hverandre i tilfelle noe skulle gå galt? Derfor er et eiendomsmeglerfirma med et forretningskontor i Dubai en seriøs garantist for transaksjonen. I tillegg er en viktig faktor kravet til lovverk om 100% eierskap til et slikt selskap av lokale innbyggere - borgere i UAE.
I de fleste tilfeller fungerer eiendomsmeglerforetaket som en tredjepart i transaksjonen mellom selger og kjøper, og garanterer begge interesser. For eksempel er det som regel byrået som aksepterer innskuddet fra kjøperen og holder det til de endelige oppgjørene og registreringen av transaksjonen. For kjøperen garanterer dette tilbakelevering av depositumet hvis transaksjonen ikke finner sted på grunn av selgers feil. Og selgeren kan på sin side regne med betaling av innskuddsbeløpet som kompensasjon hvis transaksjonen ikke finner sted på grunn av kjøperens feil.
