I dag vil advokat Isa Bin Hyder, grunnlegger og administrerende direktør for Bin Haidar Advocates and Legal Consultants, gi avklaringer angående lovene som regulerer forholdet mellom utleiere og leietakere i Dubai.
Hans høyhet Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, som hersker av Dubai, utstedte lov nr. 26 av 2007 for å regulere forholdet mellom leietakere og utleiere i Dubai.
Den nevnte loven ble gitt i lys av artiklene inkludert i føderal lov nr. 5 fra 1985 om leasing og sivile transaksjoner utstedt av regjeringen i De forente arabiske emirater og dens endringer; og føderal bevislov nr. 10 av 1992; og dekret nr. 2 fra 1993 om dannelse av en spesiell juridisk komité for løsning av tvister mellom utleiere og leietakere; og lov nr. 16 av 2007, om opprettelse av organisasjonen for regulering av eiendommer; alle disse artiklene er erstattet av artikkel 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 og 36, i samsvar med lov nr. 33 fra 2008. Avsnitt 1 i denne loven bestemmer at loven skal kalles "lov nr. 26 fra 2007 om regulering av forholdet mellom utleiere og leietakere til fast eiendom i Emiratet Dubai".
Artikkel 2 (erstattet) definerer betydningen av ordene og begrepene som brukes i det følgende og foreskriver at ordet "Emirat" skal brukes smalt og bare i betydningen "emirat fra Dubai", det vil si at loven bare skal forvalte eiendommer som ligger i emiratet Dubai. Og ordet "komité" betyr et juridisk utvalg som behandler løsning av tvister som oppstår mellom utleiere og leietakere, som blir identifisert som utleier og leietaker. Samtidig bestemmer artikkel 3 (endret) omfanget av juridisk gyldighet av bestemmelsene i denne loven som gjelder for tomter og eiendommer leid i Emiratet, med unntak av eiendomsenheter opprettet av enkeltpersoner - "enkeltpersoner" eller bedriftsorganer - "offisielle etater og selskaper "for gratis gjenbosetting av egne ansatte.
Paragraf "A" i artikkel 4 (endret) presiserer at forholdet mellom utleier og leietaker må bygges i samsvar med leieavtalen, som inkluderer en beskrivelse av leid eiendom, formålet med leieavtalen, gyldigheten og kostnaden for leiekontrakten, betalingsmåte, eierens navn i tilfelle hvis sistnevnte ikke er en utleier og har oppnevnt et spesialisert selskap for å drive utleievirksomhet på egne vegne. I henhold til avsnitt "B" i denne artikkelen, må alle kontrakter og eventuelle tillegg til dem registreres hos "Eiendomsmarkedsreguleringsorganisasjonen", og artikkel 5 bestemmer behovet for å bestemme leieperioden. Hvis denne perioden ikke er avtalt på forhånd, eller hvis det er vanskelig å bestemme varigheten av leiekontrakten, må leiekontrakten begrenses til den perioden som er beregnet for å betale leien. Samtidig innlemmer artikkel 6 konseptet om gjensidig foreslått bekreftelse av fornyelse, og foreskriver at “hvis leietiden allerede er utløpt og leietageren fortsetter å bo i eiendommen uten noen innvendinger fra utleier, bør en slik kontrakt anses utvidet til den samme "og for samme periode eller ett år, avhengig av hvilken periode som er kortere."
På den annen side advarer artikkel 7 begge parter i en kontrakt fra å ensidig avslutte leiekontrakten og forbyr den ensidige kanselleringen av kontrakten i løpet av dens løpetid, siden slik avbestilling må skje ved gjensidig avtale mellom partene og i samsvar med bestemmelsene i denne loven.
Selv om artikkel 8 gir hjemmel for leietakere, i tilfeller der loven eller utleier tillater hovedleietaker å fremleie den leide eiendommen til hovedleietakeren, er alle slike forhold underlagt de samme betingelser som hovedleieavtalen.
Følgelig har ikke subtenenten rett til å somle i den leide eiendomsenheten etter at leieavtalen utløper, med mindre utleier eksplisitt samtykker i å forlenge denne leieavtalen.
Paragraf "A" i artikkel 9 foreskriver at begge parter er pålagt å bestemme kostnadene for leiekontrakten. Hvis denne tilstanden ble forsømt, eller det var vanskelig å bevise det, bør leieprisen bestemmes i samsvar med prisene på andre lignende eiendommer, og den parten som bestemmer denne verdien i samsvar med avsnitt "B" i denne artikkelen, bør være den nevnte komité som kriteriene for den periodiske økningen i leiekostnadene, tilsvarende inflasjonskoeffisienten og den økonomiske situasjonen i Emiratet, eller andre faktorer som utvalget anser som nødvendige, vil bli tatt i betraktning. I denne forbindelse bør denne komiteen også delta i å etablere kriterier for å øke leiekostnadene, som bør være i samsvar med den generelle økonomiske situasjonen, i samsvar med artikkel 10 i denne loven. Samtidig bestemmer artikkel 11 leietakers rettigheter til fordelene som tilbys i eiendommen han leier, for eksempel parkeringsplass, svømmebassenger og så videre. Og artikkel 12 beskriver metoden og tidspunktet for å bestemme kostnadene for leien. Hvis ingen kontrakt er inngått, må betaling skje i fire like deler i løpet av året. Artikkel 13 (endret) gjør det mulig for begge parter å endre betingelsene i kontrakten eller øke / redusere leiekostnadene. I tilfelle det ikke foreligger noen kontrakt, skal denne komiteen fastsette en virkelig verdi. I denne situasjonen er enhver part som ønsker å legge frem en endring eller korrigering pålagt å varsle den andre parten minst 90 dager i forveien, med mindre annet er avtalt, i samsvar med artikkel 14. I tillegg fastslår artikkel 15 at utleier må å overlevere en eiendomseiendom i forsvarlig stand til bruk, med mindre det har vært foreløpige avtaler om å gi den til leietaker uten endelig etterbehandling slik at leietaker gjør det på egen hånd. Videre bestemmer artikkel 16 at utleier med jevne mellomrom må utføre planlagte og kosmetiske reparasjoner uten å endre vilkårene for leie av eiendommen eller bryte, av en eller annen grunn, leiers vilkår for bruk av lokalene som ble leid til ham (artikkel 17).
På den annen side må utleier gi samtykke til leietaker slik at sistnevnte kan representere seg i de offisielle organene, motta tillatelser til dekorativt eller reparasjonsarbeid, og sørge for at disse arbeidene ikke skader bygningskonstruksjonene til eiendommer. Samtidig forplikter artikkel (19) leietaker å betale husleien i tide og lar utleier ta et kontant depositum fra leietaker som garanti for reparasjonsarbeid i eiendommer etter kontraktens slutt (artikkel 20). Artikkel 21 bestemmer også at leietaker er forpliktet til å returnere den leide eiendommen i samme stand som den opprinnelig ble mottatt, bortsett fra naturlig fysisk avskrivning, samtidig som han betaler alle nødvendige gebyrer og avgifter i samsvar med artikkel 22.
Samtidig advarer artikkel 23 leietaker mot å foreta utbedringer han har etablert under sin avgang fra de leide lokalene, med mindre begge parter har avtalt noe annet. Videre advarer artikkel 24 leietaker mot å overføre eller fremleie de leide lokalene til noen, med mindre skriftlig tillatelse fra utleier er oppnådd. På den annen side definerer artikkel 25 tilfeller der leietaker må ha rett til å forlate den leide eiendommen før leiekontraktens utløp, for eksempel manglende evne til å betale leieavtalen etter å ha mottatt en advarsel, eller fremleie de leide lokalene uten viten fra eieren av eiendommen, eller bruke de leide lokalene til ulovlige formål, eller dens bruk på en måte som krenker offentlig orden og sosial etikk, eller hvis leietaker forlater leiekontrakten Dette lokalet for sin virksomhets formål, uten å bosette seg i det, eller hvis den leide eiendommen er i en tilstand nær ødeleggelse, eller hvis leietakeren ikke overholder vilkårene som er fastsatt i lov, eller hvis den arkitektoniske utviklingen av Emiratet krever at den leide eiendommen blir ødelagt.
En advarsel om alt dette skal sendes via en notarius offentlig eller registrert post. I tillegg kan eieren også be om frigjøring av en eiendomseiendom ved leiekontrakten, hvis det er nødvendig for riving eller gjenoppbygging av bygningen, eller hvis de leide lokalene må repareres, eller hvis utleier ønsker å bruke eiendommen som skal leies ut eller overføre den til noen fra deres nære slektninger. I dette tilfellet er utleier forpliktet til å varsle leietager om årsakene til å tvinge ham til å fraflytte lokalene minst 12 måneder før datoen for den planlagte avgangen fra de leide lokalene, på samme måte som angitt ovenfor.
Hvis den nevnte komité ga utleier rett til å reparere den leide eiendommen, som han har til hensikt å bruke til egne behov eller til den nærmeste familiens behov, har ikke utleier rett til å lease denne eiendommen til noen tredjepart, og kan bare gjøre dette ved utløpet av en toårsperiode, hvis dette er bolig, og en treårsperiode, hvis eiendommen brukes til andre formål, fra det øyeblikket reparasjonsarbeidet er bekreftet, og med mindre den autoriserte komite bestemmer noe annet. I tillegg til de nevnte tilfeller, kan leietaker søke komiteen om avgjørelse om betaling av erstatning for tap som er påført.
På den annen side bestemmer artikkel 27 at leieavtalen ikke kan sies opp på grunn av utleierens eller leietakers død, og leiekontrakten må fortsette med de overordnede. Hvis leietakernes etterfølgere insisterer på oppsigelse av leieavtalen, kan kontrakten sies opp tretti dager etter at han har mottatt en skriftlig varsel sendt til utleier eller på slutten av kontrakten, avhengig av hvilken dato som er nærmere.
Avsnitt 28 bestemmer at leietaker ikke må påføres skade ved overføring av eierskap til eiendommen til en annen eier, forutsatt at datoene for leieavtalen må fastsettes med den forrige eieren som solgte eiendommen sin til en annen eier.
Samtidig gir artikkel 29 (endret) leietaker rett til å returnere til samme boenhet i tilfelle utleier har foretatt en større reparasjon og fullstendig gjenoppbygging, eller ordinær reparasjon, i leide boliger etter å ha opprettet en ny leiepris. Derfor må leietaker ha en prioritert rett til å leie den samme eiendommen, forutsatt at han bekrefter sitt ønske om å leie denne eiendommen innen tretti dager etter at utleier har mottatt en varsel om denne eiendommen.
Videre beskytter artikkel 30 subtenanten fra å kansellere leieavtalen dersom kontrakten som er utarbeidet av hovedleietaker er bekreftet av utleier. Og artikkel 31 forplikter leietaker å fastsette kostnadene for leiekontrakten, selv om utleier har satt i gang et søksmål for å frigjøre eiendommen i løpet av hele kravets varighet, inntil en rettskjennelse er gitt.
Artikkel 32 åpner for at begge parter kan bli enige om voldgift og bemyndiger den aktuelle komiteen til å utstede interne beslutninger om gjenoppretting av rettighetene til begge parter inntil en endelig avgjørelse er oppnådd gjennom voldgift. I tillegg gir artikkel 33 fullmakt til det aktuelle utvalget til å utnevne voldgiftsmenn på anmodning fra en av partene, gitt at antallet må være lik eller supplere det beløpet som er avtalt på forhånd. I tillegg forbyr artikkel 34 utleier å koble ut verktøy i fast eiendom eller begrense leietakers tilgang til dem. I dette tilfellet kan leietaker sende inn en klage til politiet eller den aktuelle komiteen, mens artikkel 35 bestemmer hvordan man skal iverksette beslutninger om frigjøring av fast eiendom gjennom denne komiteen, som er pålagt å sende inn en søknad til Dubai Law Enforcement Division for å styrke og håndheve beslutningene.
Faktisk klargjorde denne utvidede loven mange av stillingene knyttet til utleieforhold i Dubai og ga fullt ut muligheter for å etablere et leieforhold mellom en utleier og en leietaker, samt metoder for å bestemme leiepriser, rettigheter og plikter fra partene. Og til tross for at loven foreskriver at "kontrakten regnes som bindeleddet mellom partene som inngikk den," griper denne loven inn i å beskytte rettighetene til hver av partene, slik at den ikke blir utnyttet av den andre parten.
Følgelig kan ikke eieren av eiendommen demonstrere sin arroganse overfor sin eiendom og avslutte leiekontrakten ensidig, endre leietid og dens verdi, og også utleie leietaker når som helst som er praktisk for ham. Derfor ble denne endrede loven gitt for å stabilisere leasingforholdene og tvinge alle parter for rettferdighet, ved å etablere upartiske regler for alle, kunngjort ovenfor, med sikte på å regulere leasingforhold slik at alle parter kan leve i fred og sikkerhet, og hvor hver av partene, ville jeg ha rett til en lykkelig opphold i dette emiratet, som blomstrer under klok ledelse av sin hersker - Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, som utstedte denne loven og dens endringer. Vi håper at lignende lover vil vises i alle andre UAE-emirater, slik at alle mennesker kan glede seg over oppholdet i dette gjestfrie og trygge landet.
