KJøP AV EIENDOM I DUBAI: TRINNVISE INSTRUKSJONER

VI FORTSETTER EN Syklus av artikler som er dedikert til eiendomskjøp i DUBAI. LIKER IKKE AT DEN ORDINÆRE KJØPEREN IKKE HAR EN LETT RETNING I BESTILLING AV PROSEDURELIGE MOMENTER. Sammendrag, prisen på spørsmålet er tilstrekkelig høyt, og de mulige risikoene for å utføre transaksjonen bør være minimale. I DAG BYGER VI TRINN-FOR-TRINN BYGGE EN PROSEDYRE FOR Å KJENTE EIENDOM I DUBAI, OG VI TAR DE LAVESTE DETALJER FOR Å TALE ALLE VIKTIGE ASPEKTER.

Våre landsmenn som bestemmer seg for å kjøpe eiendom i UAE, må huske på at det fremdeles ikke er noen generell føderal lovgivning innen eiendom for eiendom i De forente arabiske emirater. Hvert av de syv emiratene regulerer uavhengig av alle spørsmål knyttet til eiendomsmarkedet på sitt territorium. Den mest progressive i denne retningen, tradisjonelt, er Dubai.

Dubai har det mest utviklede og gjennomsiktige lovverket innenfor eiendom. I henhold til lovene til Emiratet Dubai, har borgere i utenlandske stater som ikke er medlemmer av Arab Gulf Cooperation Council (GCC) rett til å erverve eiendommer i Dubai i fullt eierskap ("frigjøring") i spesielt utpekte territorier, i de såkalte frigjøringsområdene. Listen over slike soner er opprettet ved dekret fra herskeren i Dubai nr. 3 fra 2006. Disse inkluderer nesten hele territoriet til "nye Dubai", inkludert så populære områder som Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers, Dubai sentrum og andre.

Rettighetene til fast eiendom registreres i et spesielt register av Dubai Land Department, og eierne får utstedt et registreringsbevis (den såkalte "Title Deed"). Registrering av eiendomstransaksjoner utføres ved henvendelse til kjøps- og selgerens avdeling for land, og umiddelbart utstedes registreringsbeviset som bekrefter eierskap til den ervervede eiendommen til kjøperen. Denne prosedyren for "øyeblikkelig" registrering forenkler prosessen med kjøp og salg av eiendommer maksimalt og minimerer mulige risikoer, både fra selger og kjøper.

Overholdelsen overvåkes av Dubai Real Estate Market Regulatory Authority (RERA). Spesielt er det ansvarlig for registrering av eiendomsprosjekter, så vel som for obligatorisk registrering av utviklere, eiendomsmeglerfirmaer og agentene selv. Aktivitetene til RERA er først og fremst rettet mot å beskytte rettighetene og interessene til kjøpere og selgere, og er designet for å minimere muligheten for svindel fra agenter. Det er veldig enkelt å sjekke registreringen av et eiendomsmeglerfirma og dets agenter. For å gjøre dette, bare gå til det offisielle RERA-nettstedet på www.rpdubai.com

Generelt sett er fremgangsmåten for kjøp av eiendom i Dubai som følger:

1. Kjøperen velger eiendommen som han ønsker å kjøpe

Den enkleste og mest effektive måten er å kontakte et av eiendomsmeglerfirmaene som opererer i Dubai-markedet. Fakta er at uten deltakelse av agenter i Dubai, som faktisk i resten av verden, er nesten ingen eiendomstransaksjon fullført. Det er i eiendomsmeglerforetak, som oftest søker kunder som ønsker å leie, leie, kjøpe eller selge eiendommer. Agenter, som ingen andre, arbeider i markedet, har informasjon om hvem, hva og hvor mye de vil leie, leie, selge eller kjøpe. I de fleste tilfeller fungerer eiendomsmeglerforetaket som en tredjepart i transaksjonen mellom selger og kjøper, og garanterer begge interesser. Imidlertid må det huskes at ikke alle profesjonelle markedsdeltakere er behørig registrert og opptrer lovlig.

Først av alt, i samsvar med bestillingen fra styreleder for Dubai Land Department No. 85 of 2006, må alle eiendomsmeglerfirmaer som opererer i Dubai ha lisens for denne type aktiviteter og være registrert i det spesielle registeret til Dubai Real Estate Market Regulatory Authority (RERA). Siden forretningsenheter i UAE ikke har universell juridisk kapasitet, må den tillatte typen aktivitet være tydelig angitt i lisensen. For eksempel for mekling i salg, kjøp eller lease, må denne typen aktiviteter eksplisitt angis i lisensen. Samtidig må alle agenter i selskapet gjennomgå et passende opplæringskurs og motta personlige meglerkort med et individuelt nummer.

2. Selger og kjøper signerer en kjøpekontrakt, som gjenspeiler alle parameterne for transaksjonen Generelt sett må en salgskontrakt av eiendom tilfredsstille følgende grunnleggende krav:

Å være i fengsel

Notarisering av avtaler om kjøp og salg av eiendommer i UAE er ikke påkrevd, et enkelt skriftlig skjema er tilstrekkelig. Til tross for at det offisielle språket i UAE er arabisk, blir traktater på engelsk universelt anerkjent og akseptert uten oversettelse. Unntaket er aktorembetet, politiet og domstolene, hvor oversettelse til arabisk er et obligatorisk krav.

Inneholder de viktigste vilkårene for transaksjonen

I kontrakten om salg av eiendommer må angis:

gjenstand for salg
verdien av den ervervede eiendommen,
tilleggsbetalinger knyttet til transaksjonen (provisjon av agenter, betalinger til utbygger, registreringsavgift i landavdelingen, refusjon av selger av vedlikeholdskostnader som er betalt på forhånd osv.),
den perioden kjøps- og salgstransaksjonen må fullføres,
vilkår og prosedyre for å gjøre oppgjør,
partenes ansvar i tilfelle manglende oppfyllelse av betingelsene i kontrakten.

Det er verdt å merke seg at det i de fleste tilfeller ikke er involvert tredjepartsadvokater i utarbeidelsen av kontrakten om salg av eiendommer. Som regel er kvalifiserte ansatte i et eiendomsmeglerfirma som gjennomfører en transaksjon ganske i stand til å utarbeide en slik avtale på grunnlag av standardskjemaer som er godkjent og brukt i selskapets virksomhet.

3. Når du signerer en salgskontrakt med selgeren, foretar kjøperen et innskudd (vanligvis 10% av verdien av den ervervede eiendommen)

Vanligvis aksepterer eiendomsmeglerforetaket innskuddet fra kjøperen og holder det til de endelige oppgjørene og registreringen av transaksjonen i landavdelingen. For kjøperen garanterer dette tilbakelevering av depositumet hvis transaksjonen ikke finner sted på grunn av selgers feil. Og selgeren kan på sin side regne med betaling av innskuddsbeløpet som kompensasjon hvis transaksjonen ikke finner sted på grunn av kjøperens feil.

Dubais eiendomsmarked er multinasjonalt. Kjøpere, selgere, utleiere og leietakere er vanligvis utenlandske statsborgere. Hvor kan de se etter hverandre i tilfelle noe skulle gå galt? Derfor er et eiendomsmeglerfirma med et forretningskontor i Dubai en seriøs garantist for transaksjonen. I tillegg er en viktig faktor kravet til lovverk om 100% eierskap til et slikt selskap av lokale innbyggere - borgere i UAE.

4. Selgeren utarbeider en tillatelse fra utvikleren til å selge eiendommen sin (No Objection Certificate, NOC), som er nødvendig for å registrere en transaksjon i Dubai Land Department

En tillatelse fra utvikleren (No Objection Certificate, NOC) er faktisk et sertifikat for fravær av selgers gjeld til utvikleren. Registrering av en slik tillatelse for salg av eiendommer kan ta fra 1 dag til 2-3 uker, avhengig av utbygger. Kostnaden for en slik tillatelse er igjen, avhengig av utviklerens policy, fra 500 til 5000 UAE-dirham (omtrent $ 137-1370).

5. Etter at tillatelse til å selge er innhentet, registrerer selger og kjøper eiendommen i navnet til den nye eieren i Landavdelingen.

Vanligvis, på registreringstidspunktet, blir også transaksjoner avgjort. Eiendomsregisteret vedlikeholdes av Dubai Land Department i elektronisk form. Registrering av overføring av eierforhold til eiendommer blir utført på det tidspunktet kjøper og selger tar kontakt, og umiddelbart mottar kjøperen et registreringsbevis ("Tittelakt") som beviser at han eier det ervervet.

Hvis eiendommen ennå ikke er satt i drift, skjer registreringen hos landavdelingen i det midlertidige registeret. I dette tilfellet mottar ikke kjøperen et registreringsbevis, men det såkalte. første salgskontrakt (Initial Contract of Sale). Når gjenstanden settes i drift, er den primære salgskontrakten grunnlaget for at eieren skal motta et registreringsbevis. Kostnaden for å registrere overføring av eierforhold til eiendommer i Landavdelingen utgjør vanligvis 2% av salgsprisen pluss en liten fast betaling (ca. US $ 100) for utstedelse av sertifikat.

For å registrere deg hos landavdelingen, må du sende inn følgende dokumenter:

- originaler av passene til kjøperen og selgeren,
- det originale sertifikatet for registrering av eiendommer i selgerens navn,
- Den opprinnelige tillatelsen for salg av eiendommer fra utbygger (NOC),
- kopi av salgskontrakten.

Hvis du ikke har mulighet eller ønske om personlig å være til stede i landavdelingen på tidspunktet for registrering av overføringen av rettigheter, kan du delegere din myndighet til å registrere eiendom i ditt navn til noen annen person ved å utstede en notarisert fullmakt. Dette kan for eksempel gjøres hos Dubai Courts Notary Public. Kostnaden for notarisering av fullmakt er 60 UAE dirhams (ca. US $ 16) pluss 150 dirhams (omtrent US $ 41). Det er tjenester for å skrive fullmakten på engelsk og arabisk.

På tidspunktet for registrering av overføring av rettigheter til eiendommer, finner endelige oppgjør mellom selger og kjøper under kjøps- og salgstransaksjonen sted. Vanligvis gjennomføres oppgjør ved å overføre forhåndsforberedte banksjekker fra kjøperen til selgeren for de nødvendige beløp (den såkalte lederkontrollen - en analog av en bankregning). Ofte blir slike kontroller utarbeidet av et eiendomsmeglerfirma som gjennomfører en transaksjon. Før dette må byrået naturligvis motta alle midler fra kjøperen. Noen ganger blir kontantbetalinger funnet, men ikke vanlig på grunn av massen av ulemper som er forbundet med dette.

Rett før utstedelse av registreringsbeviset til kjøperen ber statsregistrator kjøperen og selgeren om å gjøre oppgjør og signere et papir om at selgeren ikke har krav på betaling av fast eiendom. For at fullføringsprosessen skal gå problemfritt, må kjøperen utarbeide alle sjekkene på forhånd og koordinere navnene og beløpene som er angitt i dem med selgeren. Hvis transaksjonen gjennomføres av et eiendomsmeglerfirma, påtar den seg vanligvis funksjonen å koordinere og koordinere betalinger.

Du kan få all tilleggsinformasjon om kjøp av eiendom i Dubai fra IMEX Real Estate spesialister på tlf. i Moskva +7 495 5100008, avgiftsfritt nummer i UAE 800-IMEX (800-4639) eller ved å sende en forespørsel på e-post [email protected].

KOMPLETT KOMPLEKS AV TJENESTER I UAEs eiendomsmarked