MISSJON ALLTID TRE ÅR FRA MOMENTET I BEGINNINGEN AV VERDENS FINANSIELLE KRISISSE I 2008. Det har skjedd betydelige endringer i verden i løpet av denne tiden. MANGE TENKER SOM VI STANDER PÅ TRANSHOLDEN FOR NYE SHOKKER. AMERIKA KAN IKKE FORSTÅ DETS PROBLEMER, EUROPA BALANSERER PÅ VERGE AV DEFAULT, EN BOLGE AV REVOLUSJONER RIDT I DEN ARABISKE VERDEN. PÅ DETTE AKTUELLE TIDET UTRYKKER DE FORENEDE ARABISJONEN PÅ STANDILITET I REGIONEN. EMIRATENES POPULASJON vokser, et langvarig investeringsprosjekt blir realisert, sektorene i økonomien vil sikkert få de mest påvirkede av krisen. Om hva som skjer i UAE eiendomsmarked, hva som er dagens situasjon og fremtidsutsikter, snakker vi med sjefen for Institutt for investeringer og eiendommer til det russiske entreprenørrådet i Dubai og Nord-Emirater, administrerende partner for IMEX Real Estate Oleg Vadimovich Lavrik.
Oleg Vadimovich, fortell meg, hva er, etter din mening, de viktigste resultatene i de tre årene som har gått siden krisens begynnelse for UAEs eiendomsmarked?
Selvfølgelig var den globale finanskrisen som begynte i 2008 med konkursen til Lehman Brothers, en alvorlig test for hele det moderne økonomiske verdenssystemet. Og for De forente arabiske emirater besto ikke denne testen smertefritt. Til tross for seriøs støtte fra den tradisjonelt sterke oljesektoren, har nesten alle sektorer i økonomien gjennomgått betydelig korreksjon. Og selvfølgelig ble krisen en spesielt vanskelig test for det relativt unge og raskt voksende eiendomsmarkedet i UAE. Fallende eiendomspriser utgjorde i gjennomsnitt omtrent 50% av nivået før krisen. Konsekvensen av en så alvorlig korreksjon var stagnasjon, og deretter den faktiske forsvinningen av det såkalte "off-plan" -markedet, det vil si objekter som ble solgt på prosjektstadiet. Som et resultat forlot spekulanter markedet, og markedet selv orienterte seg om til ferdige eiendommer og sluttbrukere.
Det er ingen hemmelighet at i løpet av flere år før krisen vokste Emirates eiendomsmarked i et enormt tempo, hovedsakelig på grunn av tilstrømningen av kortsiktige spekulative investeringer fra hele verden. Folk investerte ikke for å få en ferdig eiendom til fremtidig bruk, men i den hensikt å senere videresalg på byggetrinnet eller enda tidligere. Siden finansieringsplaner innebar betaling i avdrag i løpet av prosjektgjennomføringsperioden, ble dette brukt som økonomisk innflytelse for å spille i et voksende marked. Av denne grunn var markedet for ferdige eiendommer liten interesse for spekulanter. Dette segmentet tiltrakk seg hovedsakelig sluttbrukere, det vil si de som hadde tenkt å bruke ferdige eiendommer til forbruker- eller investeringsformål.
Etter at markedet begynte å falle, forlot naturligvis spekulantene det. Og sluttbrukerne ble værende. "Off-plan" -markedet, overopphetet av spekulasjoner, forsvant sammen med spekulanter, og markedet for ferdige (eller nesten ferdige) eiendommer forble og kom frem. I løpet av de siste tre årene har markedet kommet seg etter sjokk, og deltakerne har innsett en ny virkelighet og blitt omorganisert for å fungere under nye forhold.
Har den lovgivende grunnlaget for eiendomsmarkedet i UAE nylig endret seg?
For det første skal det sies at det fremdeles ikke er noen generell føderal lovgivning innen eiendommer i De forente arabiske emirater. Hvert av de syv emiratene regulerer uavhengig av alle spørsmål knyttet til eiendomsmarkedet på sitt territorium. Den mest progressive i denne retningen, tradisjonelt, er Dubai.
Rett før krisen begynte i Dubai, ble viktige nye lover vedtatt: om registrering av pant i fast eiendom og om registrering av gjenstander som ikke ble fullført ved bygging. I løpet av de siste tre årene er det også gjort en rekke endringer og endringer i det eksisterende lovverket for forholdet mellom leietakere og eiere, og mellom investorer og utviklere. Generelt er alle endringer rettet mot å forbedre lovgivningsreguleringen av markedet, øke dets transparens og beskytte deltakernes interesser.
På føderalt nivå var innføringen av endringer i prosedyren for å gi innbyggere visum den viktigste hendelsen som påvirket eiendomsmarkedet. I mai 2009, for første gang i UAEs historie, ble rettigheten til en utenlandsk eier av boligfelt til å få et 6-måneders visum legalisert på føderalt nivå. Og i slutten av juni i år på et møte i UAE-regjeringen ble det kunngjort et vedtak om å øke visumperioden som ble gitt til utenlandske eiere fra 6 måneder til 3 år. Og selv om mye ennå ikke er klart i prosedyren for tildeling av visum, er selvfølgelig faktum å ta en slik beslutning på høyeste nivå positivt.
Hva er, etter din mening, utsiktene for eiendomsmarkedet i Dubai og andre emirater?
Som enhver eiendel er verdien av eiendommer gjenstand for konjunktursvingninger. Vekstperioder vender uunngåelig vei til fallende priser og omvendt. Imidlertid er volatiliteten i eiendomsprisene relativt liten. I det minste kan frekvensen og amplituden av kurssvingninger i eiendomsmarkedet ikke sammenlignes med de tilsvarende indikatorene på aksjemarkedet. Det er grunnen til at erverv av eiendommer regnes som et av de mest pålitelige og konservative investeringsalternativene.
Som et resultat av krisen ble selvfølgelig Emirates eiendomsmarked hardt rammet. Sjokket gikk imidlertid, og markedsaktørene godtok nye forhold. Markedet har beveget seg til en ny fase - moden vekst. Når det gjelder Dubai, kan vi nå opplyse om at bunnen av høsten har passert, og nå er det en moderat økning i prisene på både salg og leie i de mest populære områdene. De fleste markedsdeltakere er enige om at vi de neste årene i Dubai vil se en jevn markedsvekst.
Hva er slik tillit basert på?
Døm selv. I løpet av de siste tre årene er det ikke lagt til et eneste nytt boligprosjekt i Dubai. Ifølge Dubai statistiske senter har folket i emiratet vokst med 300 tusen innbyggere i løpet av samme periode, og vekstprosessen fortsetter.
Dette tilrettelegges av politisk stabilitet, sikkerhet, et gunstig investeringsklima, fravær av skatter og restriksjoner på bevegelse av kapital, samt de betydelig reduserte kostnadene for å drive forretning som et resultat av krisen (kontorleie, personalkostnader, etc.). Alt dette tiltrekker seg virksomhet, som igjen krever menneskelige ressurser.
Nå er markedet i ferd med å absorbere overskudd av eiendommer, og byggingen av den ble påbegynt allerede før krisen. Siden eiendom er en eiendel som tar betydelig tid å bygge (byggkonstruksjonens syklus tar i gjennomsnitt 2-3 år), vil det uunngåelig oppstå en mangel i markedet i overskuelig fremtid. Derfor kan vi trygt snakke om et optimistisk scenario for utviklingen av situasjonen på eiendomsmarkedet i Dubai.
Når det gjelder andre emirater, har Abu Dhabi, etter min mening, veldig gode utsikter, der de fleste oljeinntektene akkumuleres. Når det gjelder de nordlige emiratene, er det vanskeligere å gi entydige prognoser. For eksempel møtte Ajman og Ras Al-Khaimah alvorlige problemer som følge av krisen, og tilsynelatende vil de kreve mye mer tid på å løse dem enn Dubai og Abu Dhabi.
Det vil si, tror du at det mest attraktive eiendomsmarkedet i Dubai i nær fremtid vil forbli?
Ja. Og dette skyldes det faktum at Dubai har det største og mest utviklede eiendomsmarkedet. Til tross for den potensielle fremtidige attraktiviteten til prosjekter i Abu Dhabi, for øyeblikket er det bare Dubai som kan tilby et bredt utvalg av ferdige eiendommer med status som "frigjøring", slik at utlendinger kan eie eiendommer. Legg til dette den mest utviklede av alle syv emirater infrastruktur, det mest gunstige investeringsklimaet og utsiktene for videre utvikling.
Hvilket segment av Dubai eiendomsmarked synes du er det mest attraktive for øyeblikket?
Markedsprisene er nå attraktive i alle segmenter. Og hvis vi snakker om anskaffelse av eiendommer til personlig forbruk (for eksempel for din egen bolig eller for å være vertskap for ditt eget firma), kan vi trygt anbefale å bruke dagens situasjon og kjøpe en egnet eiendom til en lav pris. Hvis vi ser på anskaffelse av eiendom som en investering, vil jeg anbefale å velge bolig i populære områder.
Fakta er at Dubai er en by med besøkende. Mer enn 90% av de to millioner innbyggerne i metropolen er utlendinger. Alle trenger å bo, jobbe, slappe av et sted. Derfor er leiemarkedet veldig utviklet. Boliger i populære prosjekter er veldig populære, og leieinntektene i Dubai er to til tre ganger høyere enn i utviklede markeder. I tillegg er skatter på inntekt, så vel som eiendomsskatt, fraværende. Alt dette gjør investering i boligfelt veldig attraktiv.
Når det gjelder kontorer, vil i løpet av en nær fremtid et stort antall kontorplasser være ferdige og komme inn i markedet, med byggingen av som ble påbegynt allerede før krisen. Fra synspunktet av verdivekst og mengden leieinntekter som genereres, ser derfor investeringer i kontoreiendommer i løpet av de neste årene, etter min mening, mindre attraktive enn, for eksempel, boliginvesteringer.
Hvilke anbefalinger kan du gi til leserne våre når du tenker på å kjøpe eiendommer i Emiratene?
For min del er det bare en anbefaling - å kjøpe. Markedet har nå stabilisert seg, det har vært en tydelig trend mot utvinning og vekst i markedet, men prisene har ennå ikke klart å stige betydelig. Så hvis noen hadde tanker om å kjøpe eiendommer i Dubai, er det nå tid.
Takk for samtalen. Vi ønsker deg suksess.
Du kan få all tilleggsinformasjon om kjøp av eiendom i Dubai fra IMEX Real Estate spesialister på tlf. i Moskva +7 495 5100008, avgiftsfritt nummer i UAE 800-IMEX (800-4639) eller ved å sende en forespørsel på e-post [email protected]
